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玖龍府營銷思路

以下方案以摘選方式展現(xiàn)：

一、本項(xiàng)目目前所迫切解決的問題：①購買客戶的引流問題②意向客戶的促進(jìn)和促成成交的問題；

……

二、項(xiàng)目目前定位為改善型樓盤。從目前營銷包裝上不到位，到訪者沒有看到與改善型樓盤相關(guān)的智能配套升級、建筑規(guī)劃升級、景觀規(guī)劃升級、戶型設(shè)計(jì)升級、居住舒適度升級和物業(yè)服務(wù)升級等，與“改善”相匹配的任何元素沒有任何展現(xiàn)。

……

三、要從“我們目標(biāo)客戶是誰？”、“他們?yōu)槭裁匆I房？”、“他們?yōu)槭裁匆谖疫@里買房？”、“我們能給他們什么樣的產(chǎn)品和價(jià)格”等方面系統(tǒng)解決目前所遇到的癥節(jié)。

……

四、組合拳。拳拳擊中“營銷癥節(jié)”要害。

（一）銷售現(xiàn)場包裝

1、道旗引流；

2、外圍圍墻包裝；

3、戶外大屏廣告；

4、樓體發(fā)光字；

5、……

（二）工地現(xiàn)場包裝

……

（三）“兩個(gè)營銷網(wǎng)紅點(diǎn)”包裝

……

（四）抖音營銷宣傳團(tuán)隊(duì)的組建

……

（五）物業(yè)管理公司升級

（六）出街價(jià)格，現(xiàn)斟酌商榷

魏園營銷思路

首提本思路的幾個(gè)關(guān)鍵詞：

1.保證一個(gè)經(jīng)營主題

2.整體檔次定位高端

3.商家獨(dú)立式經(jīng)營

4.要先招商再銷售

1、保證一個(gè)經(jīng)營主題

建議定位為社服性商業(yè)。也就是在這里吃、喝、玩（KTV）、休閑（洗浴、足浴）、商務(wù)會議、住宿，一站式滿足。

北邊樓定位餐飲：中式餐飲+西式餐廳+西式快餐+咖啡廳

中式餐飲，包括當(dāng)?shù)靥厣惺讲蛷d、老字號中式餐廳和全國品牌中式餐廳連鎖等；西式餐飲，類似豪享來、豪客來牛排、威斯蒂娜西餐廳快餐和俄式廚房等；西式快餐，類似德克士等快餐；品牌咖啡廳，類似如迪歐、星巴克等。

南邊樓定位洗浴+足浴+KTV+商務(wù)會議（大、中、小各類）+星級賓館

2、整體檔次定位高端

3、商家獨(dú)立式經(jīng)營

優(yōu)勢，化整為零，提高經(jīng)營的靈活性和降低整體經(jīng)營運(yùn)營難度。

各商家之間獨(dú)立經(jīng)營，需解決以下2個(gè)問題。

對魏園現(xiàn)狀來說，需要解決商業(yè)體垂直交通的問題（即客戶上下流動的問題），建議在臨路處留各商家經(jīng)營門面大廳，采用增設(shè)觀光電梯和室內(nèi)旋轉(zhuǎn)步梯的形式解決各商家垂直交通的問題。因?yàn)槟壳暗默F(xiàn)有的幾部電梯和步梯應(yīng)該是消防要求所設(shè)，還不能滿足正常營業(yè)所需。

另一個(gè)是上下水的問題，目前暫時(shí)不要?jiǎng)?，等招商完成后統(tǒng)一解決。

4、要先招商再銷售

要先招商再銷售。先成立一個(gè)招商部，建議有一個(gè)經(jīng)驗(yàn)豐富的實(shí)力招商人員帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)，在完成商家招商的篩選后，這時(shí)各商家所需樓層的面積也相應(yīng)確定下來，這些條件具備以后，再對各商家的體垂直交通和上下水進(jìn)行改造。

各商家正常經(jīng)營后再落實(shí)銷售工作。銷售時(shí)盡量按各商家各自所用面積整體銷售。

這樣，順理成章，完成本項(xiàng)目變現(xiàn)。

這兩天鄭州的永威·西棠出了大問題。這項(xiàng)目開發(fā)商是永威和金橋合作開發(fā)，鄭州西四環(huán)的樓盤，當(dāng)?shù)貐^(qū)域價(jià)格也就是1萬2、3左右，所有的買房人就沖著永威去的，這樣西棠開盤以來一路以1萬8、9的價(jià)格強(qiáng)勁熱銷。現(xiàn)在永威要拆資，西棠前2000名準(zhǔn)業(yè)主立馬抵制，網(wǎng)上也一片叫罵：誰認(rèn)你金橋。前后都是一個(gè)樓盤，為什么會這樣，說明白了，大家能接受這個(gè)樓盤和價(jià)格也就是認(rèn)可永威的三寶：永威品質(zhì)、永威景觀和永威物業(yè) ，這三點(diǎn)才是能夠調(diào)動購買客戶熱情的關(guān)鍵，也是樓盤熱銷的密碼。好了，劉總，晚安。