樓市話山論見：警惕房價泡沫的隱憂

在“房住不炒”的基調(diào)下，我國房價保持了近40個月的增速放緩趨勢，但房價增速放緩拐點在2020年逐漸顯現(xiàn)，其在去年年中表現(xiàn)出增速上漲的勢頭。這與疫情期間我國貨幣政策、信貸政策、國際貨幣環(huán)境存在顯著聯(lián)系。

疫情期間，我國實施了積極的貨幣政策，M2增速從3月至12月始終維持在10.7%水平，打破了之前連續(xù)35個月M2增速圍繞在8.5%上下波動的格局，這構(gòu)成了房價上漲的貨幣環(huán)境。此外，去年年中，房地產(chǎn)企業(yè)大量債務(wù)面臨到期，疊加疫情下經(jīng)濟疲弱，政府也適當(dāng)放松了房貸政策，以緩解房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)壓力，避免可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場危機，同時在一定程度上起到了托底宏觀經(jīng)濟的作用。

與此同時，隨著美國疫情愈演愈烈，美聯(lián)儲從3月開始實施極度寬松的貨幣政策，聯(lián)邦基金利率從1.59%快速降至0附近。一方面，這使得國際市場貨幣流動性過剩，過多的貨幣會通過各種方式推高資產(chǎn)價格；另一方面，美國極度寬松的貨幣政策會產(chǎn)生外溢效應(yīng)，從而使得各國競相實施寬松貨幣政策，進一步加劇了資產(chǎn)價格的上漲。

在去年極其特殊的宏觀經(jīng)濟環(huán)境背景和貨幣環(huán)境下，疫情期間我國房地產(chǎn)市場的變化具有如下特征：

（1）全國百城住宅價格僅在2與和3月環(huán)比變動累計錄得負增長，其中2月環(huán)比跌幅為-0.24%，3月環(huán)比變動為0.14%，在隨后的11個月里，百城價格指數(shù)連續(xù)錄得正漲幅，這也使得百城房價同比下降趨勢得到逆轉(zhuǎn)，價格指數(shù)環(huán)比累計漲幅達到了3.94%。

（2）在城市方面，一線城市房價最為堅挺，2月價格與1月持平，隨后便一直維持上漲趨勢，12個月環(huán)比累計漲幅為3.05%；二線城市房價在2月環(huán)比跌幅最大，達到-0.38%，隨后開始上漲，漲幅為3.73%；三線城市房價在疫情初期環(huán)比也呈現(xiàn)明顯跌幅，為-0.24%，隨后12個月漲幅為4.97%。一線城市房價最為堅挺，但漲幅較弱，三線城市房價漲幅最大。

（3）對于二手房價格而言，一線城市與二三線城市二手房價格表現(xiàn)出明顯的差異化特征，一線城市二手房價格在2-3月份維持平穩(wěn)之后，便開啟快速上漲行情，環(huán)比累計漲幅達到9.2%；而二三線城市二手房價格并沒有顯著上漲，其中二線城市二手房價格從5月之后逐漸企穩(wěn)，維持在2.1-2.2%水平波動，三線城市二手房價格呈現(xiàn)出逐漸下跌走勢。

由此可見，從全國層面來看，房價自新冠疫情爆發(fā)以來漲幅約為3.74%，二手房漲幅約為2.30%，新房表現(xiàn)出更大幅度的漲幅。由于一線城市新房價格受到限價影響，新房價格波動弱于二三線城市，但其二手房價格快速上漲，這也導(dǎo)致一線城市新房和限價盤頻現(xiàn)“萬人搖”現(xiàn)象。

在熱點財經(jīng)事件中，去年深圳南山、寶安等區(qū)域房價快速攀升，今年初上海房價不斷升高均成為社會廣泛探討的話題。這也使得催生了房價調(diào)控政策進一步升級，主要包括升級限購、限貸、限價、限售和增加房地產(chǎn)交易稅費五方面內(nèi)容。

其中，深圳限購政策力度最為及時和嚴(yán)苛，2020年7月便頒布了史上最嚴(yán)限購新政，尤其是對本地戶籍家庭、夫妻離異購房行為進行了限制，包括戶籍家庭購房限制提高至需要連續(xù)繳滿三年個稅或社保，而非戶籍人口需要五年社保，并且對離婚夫妻的購房資格需倒追三年計算套數(shù)，這些政策在全國都是首次出現(xiàn)。其他城市也陸續(xù)在既定限購政策下提高門檻，嚴(yán)堵政策監(jiān)管漏洞，其中，寧波強化購房資格管控，對父母投靠子女落戶加上落戶年限和社保限制，杭州提高“無房家庭”認定標(biāo)準(zhǔn)等。

從國際對比來看，我國房價收入比、售租比已遠超主要發(fā)達經(jīng)濟體。根據(jù)Numbeo數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計的2020年末數(shù)據(jù)，當(dāng)前我國房價收入比為29.02，居于世界最前列，是韓國的1.23倍（23.63），日本的2.23倍（13.04），德國的3.18倍（9.13），美國的7.27倍（3.99）。從售租比來看，我國住宅售租比為61.92，租金回報率為1.6%，售租比僅低于韓國的88.33，而遠高于日本的43.41，德國的29.63，美國的10.98。在家庭房貸按揭方面，當(dāng)前我國按揭收入比為232.37%，遠高于韓國的163.61%，日本的75.2%，德國的54.68%，美國的29.42%?？梢姡覈績r主要估值指標(biāo)均遠高于美日德，僅在租售比方面優(yōu)于韓國，而在房價收入比也遠高于韓國水平。

從房貸狀況來看，我國居民按揭收入比處于高位，大部分居民每月均面臨較大額度的按揭支出，這使得我國家庭每月收支受到剛性約束，并對家庭消費等其他支出產(chǎn)生負向影響。

新冠疫情使得國際國內(nèi)貨幣環(huán)境產(chǎn)生了顯著變化，導(dǎo)致我國房價泡沫問題凸顯，推升了居民債務(wù)水平，長此久往將會妨礙我國通過擴大內(nèi)需實現(xiàn)暢通國內(nèi)大循環(huán)的新發(fā)展格局目標(biāo)。

從歷史經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)市場繁榮是經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的形式之一，但是房價非理性上漲將不僅可能會引發(fā)系統(tǒng)性金融危機，而且錯誤的處理方式將會使得一國經(jīng)濟陷入持久的衰退，日本的房價泡沫破裂和美國的金融危機都為房地產(chǎn)市場的非理性繁榮可能產(chǎn)生的危害提供了負面例證。因此，消化房價泡沫成為我們這個時代必須面對和必然解決的問題。

今年是“十四五”開局之年，兩會關(guān)于樓市的定調(diào)備受關(guān)注，今年政府工作報告中共有142個字提及房地產(chǎn)市場，連續(xù)三年強調(diào)“房住不炒”的定位，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展仍是政府2021年工作的重要內(nèi)容之一。當(dāng)前，房地產(chǎn)政策因城施策更多是從需求側(cè)對房地產(chǎn)市場進行約束，雖然對房產(chǎn)投機型行為進行了遏制，但同時也對剛需部分造成了錯殺。

因此，對房地產(chǎn)市場進行供給側(cè)改革成為緩解住房難題的重要方式，需要進一步提高房屋供給的多樣性，規(guī)范發(fā)展長租房市場，提供多種類多層次的住房類型，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，從而實現(xiàn)從供需兩端對房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定提供保障。

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