樓市話山論見：馬云再現(xiàn)新預(yù)測：5-8年樓市將“高位解體”

“房如蔥”預(yù)言后，馬云再現(xiàn)“神預(yù)測”：5-8年樓市將“高位解體”

不知道是對房地產(chǎn)念念不忘，還是想對曾經(jīng)的預(yù)言做一下補(bǔ)充說明，在“房如蔥”剛有眉目的情況下，馬云又發(fā)表了關(guān)于房地產(chǎn)的“神預(yù)言”。

紅星新聞媒體報道，2020年10月初，馬云在一場高規(guī)格經(jīng)濟(jì)發(fā)展論壇上發(fā)表了很多未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的路徑依賴分析：中國正在進(jìn)入下一個經(jīng)濟(jì)爆發(fā)周期。未來內(nèi)需的潛力不可估量。對于房地產(chǎn)，他更直言不諱表態(tài)，“不能再被高高捧起了”。在馬云看來，不用太久，只需要5-8年時間，樓市將高位解體。屆時，年輕人為房發(fā)愁的現(xiàn)象會逐步得到改善。房地產(chǎn)回歸居住本源，房價漲幅控制在合理范圍內(nèi)，房產(chǎn)的投資屬性凌駕于居住屬性之上的問題，也會迎刃而解。

這也是我們一直以來強(qiáng)調(diào)的，房地產(chǎn)過去對經(jīng)濟(jì)增長的確功不可沒，但這是犧牲一代人的幸福為代價換來的。這樣的發(fā)展確實(shí)帶來了好看的數(shù)據(jù)，但不是長久之計。我們要警惕這種情況的再次發(fā)生。換言之，靠房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)是飲鴆止渴，實(shí)體高科技等產(chǎn)業(yè)興，國民經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展；房地產(chǎn)一家獨(dú)大長盛不衰，物極必反。

事實(shí)上，社科院2019年發(fā)布的報告也驗(yàn)證了這一說法：2018年我國房價收入比平均數(shù)值就已經(jīng)超過了9.3：1，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際臨界點(diǎn)6：1。所以結(jié)論就是，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)開始由正轉(zhuǎn)負(fù)，尤其是對消費(fèi)擠出效應(yīng)明顯。直白點(diǎn)說就是，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)已經(jīng)由“拉動”轉(zhuǎn)為了“拖累”，即動用房地產(chǎn)來刺激經(jīng)濟(jì)其實(shí)是“得不償失”。

5-8樓市或高位解體，不得不說馬云這一次的預(yù)測要溫和、文藝很多，正因?yàn)榇怂倪@個新“神預(yù)測”才沒有得到那么多人的關(guān)注。歸根結(jié)底是很多人覺得“高位解體”這個概念太籠統(tǒng)，不像“房如蔥”的說法那么直觀。我們試著解讀馬云口中“高位解體”的真正含義：第一是過去房價保持較高幅度上漲的情況不復(fù)存在；第二是經(jīng)歷一輪又一輪房價上漲后，很多城市的房價已經(jīng)到達(dá)了山頂，未來這類城市的房價會逐步從高位降落。當(dāng)然，不排除有些缺乏人口、金融、經(jīng)濟(jì)基本面支撐的城市，房價跌落神壇。

按照這個解讀，我們再來看這個“神預(yù)測”未來兌現(xiàn)的可能性。

首先，可以肯定的是未來樓市的機(jī)會不多了，我們甚至可以說未來市場上90%的房子都將回歸居住屬性。依據(jù)是國家對房地產(chǎn)的態(tài)度發(fā)生了巨變：過去房地產(chǎn)是當(dāng)之無愧的拉動經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎，但是自從2018年之后，國家先是表態(tài)“遏制房價上漲”，再宣布“不再將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，以及后來住建部高層暗示“房住不炒已經(jīng)納入基本國策”、“解決底層剛需的居住問題是一項長期工作”，都無不彰顯了要將調(diào)控進(jìn)行到底的重要決心。

一句話，只要國家保持對房地產(chǎn)調(diào)控的緊繃態(tài)度，市場就不可能再“起飛”。而面對沒有機(jī)會的市場，投資者會用腳投票，資金也會逐漸從房地產(chǎn)這個蓄水池里逐漸剝離。長久以往，整個市場會得到凈化，進(jìn)而會影響到更多人的預(yù)期。

尤其是三四五線城市，在經(jīng)歷樓市突飛猛進(jìn)發(fā)展之后，購房需求已經(jīng)基本耗盡，而且房價已經(jīng)在高位了。上一輪“補(bǔ)漲”靠的是棚改貨幣化補(bǔ)償?shù)睦ψ饔?，未來隨著棚改的逐漸退場，以及人口流失、地理位置、經(jīng)濟(jì)動能等基本面疲軟，房價最可能的走勢就是“向下”。所以，如果未來5-8年在沒有政策大力支持的情況下，全國絕大多數(shù)三四線城市的走勢會如馬云所說，迎來高位解體。

其次，如上文所說，繼續(xù)動用房地產(chǎn)這個“夜壺”，其實(shí)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展是得不償失。從這個角度來說，未來5-8年樓市不管是投資增速還是規(guī)模，都不會超過2019年這個顛覆期。事實(shí)上，業(yè)內(nèi)不少專家都認(rèn)為2020年是未來10年房地產(chǎn)市場行情最好的一年。換言之，2020年是房地產(chǎn)的一個轉(zhuǎn)折點(diǎn)，未來在房企融資收緊、去房地產(chǎn)杠桿的大背景下，絕大多數(shù)城市開始走“下坡路”是必然趨勢。當(dāng)然，那些缺乏政策支持、遠(yuǎn)離中心城市、經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢的城市，樓市高位解體的速度會更超乎我們的想象；

再者，平心而論，樓市高位解體是眾望所歸。過去這些年，大家對房地產(chǎn)的印象似乎并不太好。提起房地產(chǎn)，大家首先想起的是投資高速增長、房價逐年飆升、投機(jī)炒作成風(fēng)、違規(guī)亂象頻出等印象。樓市極度繁榮、房價日趨高漲的背后，越來越多的年輕人，尤其是剛需購房群體，其實(shí)是被誤傷、受傷害最嚴(yán)重的。“房住不炒”主基調(diào)下，未來房地產(chǎn)市場逐漸回歸穩(wěn)定已毫無懸念，疊加國人的投資熱情會降溫，以及民意希望房地產(chǎn)能回歸剛需時代。所以我們覺得，未來全國除二十多個重點(diǎn)城市外，其它的幾百個城市房價都將逐漸回歸剛需口袋里的錢可以支付的地步。

還用急著買房嗎？

要因人而異：基于以上分析，我們認(rèn)為未來5年內(nèi)都不再適合投資房地產(chǎn)：一方面房價缺乏大漲的基礎(chǔ)，未來即使有些城市會緩慢上漲，但是算下來投資回報率很低，買房可能虧錢；另一方面，國家層面其實(shí)已經(jīng)不再鼓勵投資買房，限購、限貸、限售就是最好的體現(xiàn)，如果投資房產(chǎn)不能用銀行杠桿，也不能隨時隨地拋售，那房產(chǎn)就徹底失去了投資的價值。所以，投資性購房真的不用著急。

剛需買房則另當(dāng)別論。還是那句話，剛需在市場中一直以來都是弱勢群體，不管房價是漲是跌，其實(shí)普通剛需都占不到便宜：房價上漲購房成本增加，房價下跌，賣方同樣會要求購房者多支付首付款。比如過去這兩年的限價房，雖然做到了讓房價保持在合理的水平，但是開發(fā)商基本都是要求全款或者八成首付。所以既然占不到便宜，那最明智的做法就是，有條件一定要趁早。尤其是人口增量、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、資源豐富的一二線重點(diǎn)城市，中長期來看房價本身就有上漲壓力，買房更應(yīng)該抓緊時間。

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