樓市話山論見：三箭齊發(fā)，“直指”2021年樓市

今年起，樓市將迎來三股“寒流”，銀行行長：要做好過苦日子準(zhǔn)備

中國房地產(chǎn)市場發(fā)展得有多快？1990年，全國職工人均月工資178元，當(dāng)時的房地產(chǎn)還未成型，有人說1990年房價大概為150元/㎡，主要由單位分房，買房也比較容易；2000年，全國職工平均月工資781元，當(dāng)時房價為1948元/㎡，咬咬牙也能買得起；2010年，全國職工人均月工資3095元，當(dāng)時房價為4725元/㎡，在房價大漲的背景下買房已經(jīng)比較困難了；2019年，全國職工人均月工資7541元，當(dāng)時房價為9307元/㎡，買房已經(jīng)很困難了。

盡管從數(shù)據(jù)上來看，2000年的房價為工資的兩倍多，那么為什么買房壓力還沒有2010年以及2019年大呢？主要有三個原因：第一，2010年與2019年只統(tǒng)計了“城鎮(zhèn)非私營單位就業(yè)人員”；第二，隨著生活水平的提高，我們需要花錢的地方越來越多；第三，上述的數(shù)據(jù)只是“平均值”，且根據(jù)過去20年的數(shù)據(jù)來看，收入的“中位數(shù)”落后平均數(shù)越來越遠(yuǎn)。盡管近些年來中國經(jīng)濟(jì)能發(fā)展得這么好，房地產(chǎn)在其中作出了比較大的貢獻(xiàn)，但其本身由于不成熟不健康的發(fā)展卻導(dǎo)致了很多問題，比如百姓消費能力降低、年輕人生育率降低、實體經(jīng)濟(jì)邊緣化等問題。而國家這幾年也一直在強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，積極對于樓市進(jìn)行一系列調(diào)控，從近幾年的房價走勢可以明顯看出來，已經(jīng)回歸到了平穩(wěn)狀態(tài)。

那么問題來了，未來房價還會不會大漲呢？借用網(wǎng)上一個比較通俗的例子來回答：現(xiàn)在已經(jīng)來菜場的大媽都認(rèn)為房價還能漲，如果出現(xiàn)一個所有人都覺得穩(wěn)賺不賠的生意，那一定是到了接盤的時候了?？梢姡磥矸績r基本已經(jīng)杜絕了大漲的可能，此外，自2021年起，樓市將迎來“寒潮”。

一、

時間剛來到2021年，樓市就迎來第一股“寒流”：據(jù)央視新聞報道，2020年12月31日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，將根據(jù)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模、機(jī)構(gòu)類型等因素，分檔設(shè)定房地產(chǎn)貸款集中度管理要求，通知自2021年1月1日起實施?！锻ㄖ犯鶕?jù)不同銀行類型，將銀行分為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣城農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣城農(nóng)合機(jī)構(gòu)以及村鎮(zhèn)銀行五個檔次，且分別設(shè)立了房地產(chǎn)貸款占比上限以及個人住房貸款占比上限，其中房地產(chǎn)貸款上限從12.5%~40%不等；個人住房貸款占比上限從7.5%~32.5%不等。

對于整體樓市有什么影響呢？主要也分為兩個方面，一方面是對于個人住房貸款的影響，之前有專家對于國內(nèi)房價變化進(jìn)行了研究，得出的結(jié)論是每次房價大漲，其背后必然伴隨著個人住房貸款的占比增加。因此，對于相關(guān)貸款進(jìn)行限制后，銀行對于多套房持有者的貸款審核會更加嚴(yán)格，也相當(dāng)于變相提高了房貸的門檻。另一方面則是對于房企的房貸也會加以限制，房企數(shù)量過多，大量房企主要集中在三四線城市，對于當(dāng)?shù)貥鞘羞^度開發(fā)，造成住房供給失衡、空置住房遍地空置，因此需要提高房企的申請門檻。

二、

樓市的第二股“寒流”，就是經(jīng)常被提及的“三條紅線”：去年8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，會議上，明確了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，并于2021年起全面開展：

1、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；2、凈負(fù)債率不得大于100%；3、現(xiàn)金短債比小于1.0。

對于房企這種資金密集型企業(yè)來說，通常都具備“三高”的特點，即高負(fù)債、高融資、高杠桿。在這種運營模式下，房企的資金鏈都是比較薄弱的，一旦受到?jīng)_擊很容易斷裂進(jìn)而導(dǎo)致破產(chǎn)倒閉，比如去年年初的大疫，就有相當(dāng)一部分房企因此破產(chǎn)倒閉清算。而根據(jù)多個機(jī)構(gòu)的調(diào)研數(shù)據(jù)來看，房企的“踩線率”也比較高，比如億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，50家抽樣的房企中，僅有7家企業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率低于70%，克而瑞城市投資部公開的TOP100上市房企“三條紅線”踩線率顯示，國內(nèi)頭部的100強(qiáng)房企，5成都在被限制范圍內(nèi)，而碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)等頭部房企也都位列其中。因此，在去年的金九銀十期間，就出現(xiàn)了一些房企進(jìn)行打折促銷活動的現(xiàn)象，其主要目的也是為了加速房產(chǎn)變現(xiàn)來降低的自己的負(fù)債率。

三、

樓市的第三股“寒流”，則是寫在了去年發(fā)表的“十四五規(guī)劃大綱”中，國家對于未來的樓市發(fā)展調(diào)控進(jìn)行了明確的表態(tài)：

堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。我們知道，過去房價大漲趨勢被遏制，離不開“房住不炒”核心思想的貫徹落實，也離不開各地樓市積極進(jìn)行配合調(diào)控。而今年剛好是“十四五”規(guī)劃的第一年，目前來看，至少未來5年都是以“房住不炒”為核心來對于樓市進(jìn)行穩(wěn)定調(diào)控。因此，對于整個樓市來說，2021年起會迎來三股“寒流”，三股寒流匯聚在一起形成樓市的寒潮，在這樣的趨勢下，幾類人會受影響。

其一是開發(fā)商。對于開發(fā)商而言，近幾年“限房價、競地價”增加了建房的支出成本，而“限高令”的出臺又限制了盈利的空間。如果說“限貸令”限制了流入房企資金的源頭的話，那么“三條紅線”則是限制了房企的操控空間，讓他們無法再無節(jié)制地進(jìn)行土地開發(fā)，加速開發(fā)商持有的空置房源流入市場。

其二是炒房客。在樓市的不斷調(diào)控下，房價整體漲勢已經(jīng)得到了緩解，這也就意味著炒房不能帶來那么高的利潤了，與之相反的是持房成本的不斷增加以及購房門檻的不斷提升，使得炒房可能會變成虧本的買賣，因此目前已經(jīng)有一些炒房客開始退出市場，將持有的多套房源拋售，但目前二手房市場掛牌量不斷增加，但成交率和成交量卻并沒有多少提升，這也就意味著未來一些炒房客可能會面臨被套牢的問題。

其三是剛需購房者。對于剛需來說，在房價不斷回歸合理性的前提下，也就意味著未來買房會更加容易。不過對于改善型購房者或者計劃將舊房子賣掉來“以舊換新”的購房者來說，則會面臨二手房市場的堵車問題，房子出售或?qū)⒆兊美щy。

記得央行原副行長吳曉靈在清華五道口金融學(xué)院發(fā)表演講時，將過去國內(nèi)樓市形容為“在泡沫中狂歡的日子”，銀保監(jiān)會主席郭樹清在前不久發(fā)表的文章中也認(rèn)為房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險方面最大的“灰犀?！?，而房價終會在一系列調(diào)控中恢復(fù)理性，實現(xiàn)軟著陸。正因如此，一位銀行行長表示：要做好過苦日子的準(zhǔn)備。

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