樓市話山論見：70城房價(jià)，開年有大變化！

“一線城市成為2021年開年房價(jià)上漲龍頭，出現(xiàn)了全面上漲?！?/p>

“70城房價(jià)環(huán)比漲幅較上月有所擴(kuò)大?！?月23日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了2021年1月70城房價(jià)數(shù)據(jù)。

其中，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲1.3%，漲幅均比上月擴(kuò)大。

房價(jià)開年加速上漲，原因是什么？會(huì)不會(huì)繼續(xù)上漲？調(diào)控政策是否會(huì)有新變化？

二手房價(jià)格上漲，帶動(dòng)一線城市領(lǐng)漲全國

“一線城市成為2021年開年房價(jià)上漲龍頭，出現(xiàn)了全面上漲?！敝性禺a(chǎn)首席分析師表示。

此次70城房價(jià)漲幅擴(kuò)大的背后，相較于新房，二手房的上漲更為突出。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月份，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.6%、1.0%和0.3%。二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲1.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.9%、1.3%、1.4%和1.7%。

“1月房價(jià)漲幅擴(kuò)大依舊主要是一線城市二手房價(jià)格上漲的帶動(dòng)?！必悮ぱ芯吭菏紫袌?chǎng)分析師認(rèn)為，深圳、廣州及上海二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅居70城TOP4，這與1月一線城市二手房市場(chǎng)的明顯升溫高度相關(guān)。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1月，重點(diǎn)18城的鏈家二手房實(shí)際成交環(huán)比增加約23%，其中一線四城總成交環(huán)比增幅在29%，且成交絕對(duì)水平均處在2019年以來月度高位上。

“二手房價(jià)上漲和教育資源有著較大關(guān)聯(lián)，從一線城市房價(jià)上漲較多的板塊來看，教育優(yōu)質(zhì)資源集中的房源表現(xiàn)尤為明顯?！?8安居客房產(chǎn)研究院分院院長分析道。

疫情影響下，一線城市學(xué)區(qū)房的需求明顯上升，是出現(xiàn)二手房價(jià)格上漲的核心原因。包括深圳、上海、廣州、北京這一輪年底翹尾學(xué)區(qū)房表現(xiàn)最明顯，大量的出國讀書人群回流，增加了市場(chǎng)需求。

調(diào)控加碼之下，為何依然見漲？

市場(chǎng)上依然存在炒作者，既有炒房者在部分城市頻頻露頭，更有部分房地產(chǎn)從業(yè)者和一些不良自媒體跟風(fēng)炒作，對(duì)市場(chǎng)的合理預(yù)期產(chǎn)生影響。此番房價(jià)上漲也映射出此前各地的樓市亂象。

自去年12月以來，“打新熱”“萬人搖”“二手房跳價(jià)”等現(xiàn)象輪番登場(chǎng)，炒得各地樓市一片“火熱”。前期的市場(chǎng)升溫加快購房者入市節(jié)奏，市場(chǎng)供需矛盾加劇，價(jià)格漲幅擴(kuò)大。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，1月份，18城客源快速成交率環(huán)比提升4個(gè)百分點(diǎn)，處在2019年以來月度高位上。

基于此，開年以來，諸多城市密集發(fā)布新的樓市調(diào)控政策，針對(duì)購房資格、資金面等的問題“打補(bǔ)丁”。其中，以上海、深圳為代表的一線城市的密集調(diào)控尤為突出。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，整體看，2月中上旬，各地房地產(chǎn)調(diào)控超過28次，1月累計(jì)發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策超過42次，2021年各地房地產(chǎn)調(diào)控累計(jì)已經(jīng)高達(dá)70次。

調(diào)控之下，房價(jià)環(huán)比漲幅卻仍在擴(kuò)大，這是正常的嗎？

上海、廣州、北京，均處于調(diào)控抑制后的市場(chǎng)反彈，價(jià)格上漲速度快。漲幅的加快是因?yàn)槭袌?chǎng)的反彈。

“線城市漲幅最大。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)分析稱，“1月份部分大城市購房政策收緊，尤其是信貸收緊的聲音較多，或出現(xiàn)一波恐慌性交易。這使得部分房價(jià)的環(huán)比漲幅有所擴(kuò)大?！?/p>

政策還有加碼空間嗎？房價(jià)漲幅能否回落？

當(dāng)然一線城市近期房地產(chǎn)政策調(diào)控升級(jí)，客觀上也使得此類城市后續(xù)房價(jià)有趨穩(wěn)的可能。尤其是近期部分一線城市信貸政策明顯收緊，這都會(huì)影響后續(xù)的市場(chǎng)交易和房價(jià)走勢(shì)?？傮w來看，2021年房價(jià)的走勢(shì)會(huì)受信貸政策影響較大。

這一輪樓市2020年市場(chǎng)翹尾到2021小陽春核心原因是信貸政策，特別是經(jīng)營貸入樓市有關(guān)。2020年全年信貸增量刷新歷史紀(jì)錄，部分城市企業(yè)貸款與個(gè)人按揭貸款均比較寬松，這也拉動(dòng)了一線城市需求。

目前看雖然各地政策加碼，但供應(yīng)量短期很難增加，信貸政策處于逐漸收緊中，預(yù)計(jì)一線城市房價(jià)上漲的趨勢(shì)將依然持續(xù)，2021年小陽春已經(jīng)出現(xiàn)。

但在漲幅方面，預(yù)計(jì)2月商品住宅銷售價(jià)格漲幅收窄。在1月下旬密集調(diào)控出臺(tái)及春節(jié)周影響下，2月市場(chǎng)降溫，價(jià)格上漲動(dòng)力走弱。從更長期看，2021年仍是房價(jià)上漲與調(diào)控博弈加劇的一年，總體看，房價(jià)漲幅會(huì)較2020年有所收窄。

至于現(xiàn)在正火熱的二手房市場(chǎng)，后續(xù)二手房方面參考價(jià)制度勢(shì)必推進(jìn)，尤其是需要積極和市民進(jìn)行公開，以真正指導(dǎo)二手房的定價(jià)和監(jiān)管。就近期部分城市二手房貸款市場(chǎng)的變動(dòng)情況看，已經(jīng)有所收緊。接下來，二手房相對(duì)一手房更容易降溫。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2月以來，一線城市中北京、上海及深圳的二手房市場(chǎng)景氣度已經(jīng)高位走平或回落，業(yè)主報(bào)價(jià)由漲轉(zhuǎn)跌。

北上深在一季度已經(jīng)頻頻出臺(tái)政策，堵漏洞、控金融、打炒作的信號(hào)十分明顯。雖然一線城市之前的調(diào)控政策的嚴(yán)厲程度從全國來看已屬‘頂格’，但不代表沒有進(jìn)一步收緊的空間，不代表會(huì)任由投資炒作氛圍提升。

預(yù)計(jì)1月房價(jià)數(shù)據(jù)公布后，或有更多城市發(fā)布升級(jí)的調(diào)控政策。2021年一季度房價(jià)繼續(xù)上漲的趨勢(shì)依然持續(xù)，但越來越收緊的加碼政策有望平穩(wěn)市場(chǎng)，房價(jià)漲幅會(huì)繼續(xù)放緩。

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