樓市話山論見(jiàn)：住建部釋放信號(hào)：2021年起，兩類房子光環(huán)褪去!

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控和對(duì)炒房行為的打擊以及“房住不炒”慢慢深入人心，現(xiàn)在投資房產(chǎn)的人越來(lái)越少，反而是很多炒房客開(kāi)始不看好房?jī)r(jià)走勢(shì)，開(kāi)始拋售自己囤積的二手房。從2019年底開(kāi)始，全國(guó)大部分城市的二手房都不斷新增大量二手房房源，以至于現(xiàn)如今二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的供大于求現(xiàn)象，二手房房?jī)r(jià)也因此慢慢開(kāi)始下跌。可以看出，這些拋售二手房的基本上都是炒房客，剛需不會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)的一點(diǎn)波動(dòng)就賣掉自己和家人居住的房子。今后，隨著住房資源的緩慢流入，市場(chǎng)上的住房資源也會(huì)越來(lái)越過(guò)剩，樓市即將進(jìn)入買方市場(chǎng)。在買方市場(chǎng)中，住建部又傳來(lái)新信號(hào)，2021年起，兩類房子將褪去光環(huán)，以后價(jià)值越來(lái)越低，轉(zhuǎn)手都會(huì)變得很難，所以以后不要再亂買房了：

第一類就是品質(zhì)差、物業(yè)服務(wù)水平差的高層住宅。

高層住宅是目前最受歡迎的住宅，而其受歡迎的主要原因并不是像過(guò)去那樣人們真的向往高層住宅了，現(xiàn)在受歡迎是因?yàn)楦邔幼≌瑔蝺r(jià)低戶型小總價(jià)低的原因。隨著城市的發(fā)展，城市中的土地資源越來(lái)越緊缺，所以開(kāi)發(fā)商為了蓋更多的房子獲取更多的利益，就將住宅慢慢建得越來(lái)越高，戶型也越來(lái)越小。慢慢地，高層住宅發(fā)展也慢慢脫離的初衷，開(kāi)發(fā)商為了獲取更多利益，在不缺土地資源的中小型城市也開(kāi)始大面積建設(shè)高層住宅。雖然高層住宅有著視野開(kāi)闊和節(jié)約土地資源的優(yōu)點(diǎn)，但是其缺點(diǎn)更加明顯，而且還非常多：1、樓層高，戶型小，很多低樓層的房間通風(fēng)和采光效果都非常差；2、樓層太高，很多中小型城市的消防設(shè)施都與之不匹配，比如很多中小型城市的消防云梯只有50米高，而33層高層住宅卻有99米高，一旦發(fā)現(xiàn)火災(zāi)事故，消防云梯就無(wú)法救援高樓層住戶；3、高層住宅機(jī)械設(shè)備比較多，一旦老化損壞，不僅僅這些機(jī)械設(shè)備維修成本高，其他方面的維修成本也非常高，并且沒(méi)有這些機(jī)械設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，比如電梯和給水排水設(shè)備，那么高層住戶的業(yè)主就受到影響了；4、低層住宅老化后可以拆遷，但是高層住宅老化后哪個(gè)開(kāi)發(fā)商愿意拆遷呢？因此，如果這樣缺點(diǎn)難以解決，高層住宅以后會(huì)越來(lái)越不受歡迎。

為了解決高層建筑的問(wèn)題，2020年上半年住建部聯(lián)合多部門出臺(tái)了《進(jìn)一步加強(qiáng)城市與建筑風(fēng)貌管理的通知》，其中明確規(guī)定：嚴(yán)格限制各地盲目規(guī)劃建設(shè)超高層“摩天樓”，一般不得新建500米以上建筑；嚴(yán)格限制新建250米以上建筑，確需建設(shè)的，由相關(guān)部門進(jìn)行建筑方案審查，并報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部備案；新建100米以上建筑應(yīng)充分論證、集中布局；中小城市要嚴(yán)格控制新建超高層建筑，縣城住宅要以多層為主。通過(guò)文件中的規(guī)定可以看出，以后高層建筑和高層住宅建筑都會(huì)受到限制，特別是三四線中小型城市，以后將以多層住宅為主。所以以后高層建筑會(huì)越建越少，新建的多層住宅以后會(huì)越來(lái)越多。在住房資源已經(jīng)過(guò)剩的大環(huán)境下，以后人們會(huì)更傾向于選擇居住環(huán)境好居住舒適度高的低層住宅，所以以后高層住宅會(huì)越來(lái)越不受歡迎。特別是品質(zhì)差、物業(yè)服務(wù)水平差的高層住宅小區(qū)，這樣的小區(qū)以后老化之后可能還不如現(xiàn)在市區(qū)老舊小區(qū)的管理和居住條件。由于物業(yè)服務(wù)水平太差，高層住宅的機(jī)械設(shè)備等基礎(chǔ)配套設(shè)施在得不到好好維護(hù)的情況下很容易老化損壞，這些都會(huì)嚴(yán)重影響高層住宅業(yè)主的正常生活。因此，在以后人們買房時(shí)，就算自己經(jīng)濟(jì)條件有限不能購(gòu)買低層住宅，只能購(gòu)買高層住宅，也要避開(kāi)品質(zhì)差、物業(yè)服務(wù)水平差的高層住宅。

第二類就是品質(zhì)差存在安全隱患的小產(chǎn)權(quán)房

我們國(guó)家現(xiàn)在存在著大量的小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房由于單價(jià)便宜數(shù)量龐大，現(xiàn)在確實(shí)解決了很多人的住房問(wèn)題。也正是因?yàn)檫@個(gè)原因，就算小產(chǎn)權(quán)房是違法建筑，國(guó)家也沒(méi)有一拆了之，而是一直在找解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的方法。但是隨著房?jī)r(jià)不斷上漲，很多人來(lái)炒作小產(chǎn)權(quán)房，這違背了國(guó)家不拆除小產(chǎn)權(quán)房的初衷，對(duì)此在2020年5月份，國(guó)土資源部和住房建設(shè)部發(fā)布《小產(chǎn)權(quán)房不得借不動(dòng)產(chǎn)登記“洗白”》，其中明確規(guī)定：

針對(duì)分散登記形成的歷史遺留問(wèn)題，要求各地依法妥善處理，為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人排憂解難，但不允許所謂小產(chǎn)權(quán)房借此合法化。我們國(guó)家小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量龐大，很多小產(chǎn)權(quán)房建筑質(zhì)量都沒(méi)問(wèn)題，只是存在產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題而已。但是還有一些小產(chǎn)權(quán)房在建設(shè)時(shí)質(zhì)量就不達(dá)標(biāo)，也沒(méi)有相應(yīng)的監(jiān)管部門驗(yàn)收，因此這些小產(chǎn)權(quán)房存在不小的安全隱患。但是隨著小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)手無(wú)望和商品房市場(chǎng)進(jìn)入買房市場(chǎng)，以后很多商品房的價(jià)格也會(huì)慢慢降低。相對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房，商品房不管是在房子質(zhì)量還是基礎(chǔ)配套設(shè)施以及小區(qū)環(huán)境方面都會(huì)好很多。所以隨著商品房?jī)r(jià)格的降低，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格也會(huì)慢慢降低，甚至?xí)霈F(xiàn)居住小產(chǎn)權(quán)房的人也會(huì)放棄小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買商品房居住。到那時(shí)，很多小產(chǎn)權(quán)房，特別是品質(zhì)差、存在安全隱患的小產(chǎn)權(quán)房可能會(huì)無(wú)人問(wèn)津，賣不掉也租不出去。

在過(guò)去十幾年里，只要提起房子，很多人都有說(shuō)不完的話和故事。有人是自己買房掙錢的故事，有人是錯(cuò)失買房機(jī)會(huì)的后悔經(jīng)歷，還有人是身邊一些人買房的發(fā)家史。可以說(shuō)，在過(guò)去20多年里，房地產(chǎn)行業(yè)就如一個(gè)造富行業(yè)，讓很多買房的人都快速地實(shí)現(xiàn)了財(cái)富的積累，但是同時(shí)也讓很多人越來(lái)越買不起房子，基本的生活都受到了影響。那么，在過(guò)去房?jī)r(jià)上漲的幅度到底有多大呢？根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，在2000年時(shí)北京三環(huán)內(nèi)的房?jī)r(jià)也就是在4000元/平方米左右，但是現(xiàn)如今這些地段的房?jī)r(jià)基本上都在10萬(wàn)元/平方米以上，所以房?jī)r(jià)漲了30倍左右。其實(shí)不止北京，就算是一個(gè)普通的小縣城也差不多。很多小縣城的商品房住宅剛起步時(shí)售價(jià)也就在500元/平方米，但是現(xiàn)在很多小縣城的房?jī)r(jià)都漲到了七八千元一平方米?？梢钥闯?，在過(guò)去的20年里，房?jī)r(jià)上漲的幅度實(shí)在是太大了。由于房?jī)r(jià)的大幅上漲，在過(guò)去買房的家庭和沒(méi)有買房的家庭財(cái)富差距和生活水平差距越來(lái)越大。買房的家庭就算只買了一套房子，但是現(xiàn)在房貸基本上沒(méi)壓力或者已經(jīng)結(jié)清，并且由于房子的存在家庭財(cái)富非常多。而沒(méi)有買房的家庭呢？由于需要不斷地交房租，并且房租越來(lái)越高，現(xiàn)在還有租金壓力，回頭再想買房，發(fā)現(xiàn)手中存的錢已經(jīng)越來(lái)越買不起房子了。就算現(xiàn)在重新買了房子，生活壓力也會(huì)非常大，并且負(fù)債率還會(huì)非常高。但是面對(duì)現(xiàn)如今這么高的房?jī)r(jià)，依然有很多專家認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲，買房才是普通人實(shí)現(xiàn)財(cái)富增長(zhǎng)的方式。就比如北京師范大學(xué)教授董潘認(rèn)為，只有發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)才能拯救經(jīng)濟(jì)，北京房?jī)r(jià)會(huì)漲到80萬(wàn)元/平方米；還比如有專家認(rèn)為以后中國(guó)低于1.4萬(wàn)/平方米的房子會(huì)消失，房?jī)r(jià)還會(huì)翻倍。持有房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)大漲觀點(diǎn)的專家還不少，他們表露的意思就是趕快買房，再不買你們就更買不起了。

普通剛需面對(duì)專家們這樣的預(yù)測(cè)確實(shí)很恐慌擔(dān)心，因?yàn)榉績(jī)r(jià)再度大漲確實(shí)會(huì)讓他們買不起房子，并且這種事情過(guò)去已經(jīng)發(fā)生了很多次了。但是房?jī)r(jià)的走勢(shì)還會(huì)像這些唱漲的專家預(yù)測(cè)的那樣嗎？對(duì)于這樣的觀點(diǎn)，筆者并不認(rèn)同，就如人民日?qǐng)?bào)說(shuō)的那樣，大樹(shù)不可能漲到天上去，房?jī)r(jià)也一樣。從2019年下半年開(kāi)始，房?jī)r(jià)在調(diào)控政策下上漲的勢(shì)頭就慢慢被遏制了下來(lái)。到了2020年，不少城市的房?jī)r(jià)更是出現(xiàn)了下行的走勢(shì)。可以說(shuō)到了2021年，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)造富時(shí)代基本上已經(jīng)結(jié)束了，人們的購(gòu)房觀念也逐漸在發(fā)生改變。就如著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)說(shuō)的那樣，閉著眼睛買房就能掙錢的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。

“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段?！边@是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度，也是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的決心?？梢钥闯?，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策并不是像北京師范大學(xué)教授董潘說(shuō)的那樣：只有大力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)才能拯救經(jīng)濟(jì)。相反地，現(xiàn)如今的房?jī)r(jià)的不斷上漲反而對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成了負(fù)面影響。根據(jù)社科院的研究顯示，房?jī)r(jià)收入比超過(guò)9：1臨界點(diǎn)，2019年全國(guó)平均房?jī)r(jià)收入比是13.3，所以現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)開(kāi)始弊大于利。并且在2020年黨媒經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)發(fā)表了題為《切勿迷信房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用》的文章，文章中明確指出警惕房?jī)r(jià)上漲和房租上漲對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成擠壓。所以，專家們也不用再拿房地產(chǎn)行業(yè)影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的這些原因來(lái)唱漲房?jī)r(jià)了?，F(xiàn)在房?jī)r(jià)的上漲只會(huì)影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。就如華為這樣的公司，都因?yàn)槌惺懿涣松钲诘母叻績(jī)r(jià)，將自己的研發(fā)總部遷移到房?jī)r(jià)相對(duì)便宜的東莞松山湖，這足以看出現(xiàn)在的高房?jī)r(jià)和高房租對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響。華為都比如，更何況其他企業(yè)呢？比如現(xiàn)在很多高新技術(shù)企業(yè)最大的經(jīng)營(yíng)支出并不是研發(fā)資金，而是關(guān)于房產(chǎn)方面的支出；比如現(xiàn)在很多倒閉的創(chuàng)業(yè)型公司，倒閉的原因并不是創(chuàng)業(yè)人員不努力，也不是因?yàn)楣拘б娌恍?，而是因?yàn)楣镜淖饨鹛叱惺懿涣耍贿€比如現(xiàn)在的個(gè)體工商戶，也就是街邊的實(shí)體店，很多店主都表示，自己辛辛苦苦開(kāi)店，一年到頭掙的錢都交給房東了，還不如出去打工?？梢钥闯觯F(xiàn)如今的高房?jī)r(jià)問(wèn)題已經(jīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)層面都造成了負(fù)面影響，所以一些專家就不要再拿房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)“綁架”經(jīng)濟(jì)了。因此，現(xiàn)在在政策方面已經(jīng)不再像過(guò)去那樣支撐房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，所以購(gòu)房者也不用再擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)再度大漲，房?jī)r(jià)已經(jīng)失去大漲的基礎(chǔ)。在另一方面，房子也在逐漸失去投資價(jià)值。在過(guò)去，房?jī)r(jià)之所以能夠快速上漲，其根本原因還是因?yàn)樽》抠Y源非常匱乏的原因。房子說(shuō)到底還是商品，供不應(yīng)求價(jià)格自然上漲，但是根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，早在2018年我們國(guó)家城鎮(zhèn)居民人均住房面積就已經(jīng)超過(guò)了39平方米，而根據(jù)央行調(diào)查組給出的數(shù)據(jù)，截至2019年底，我們國(guó)家96%的城鎮(zhèn)家庭都擁有房子，因此，我們國(guó)家的住房資源已經(jīng)過(guò)剩是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。

總結(jié)：現(xiàn)如今樓市已經(jīng)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折，住房資源也已經(jīng)過(guò)剩，房地產(chǎn)市場(chǎng)在樓市調(diào)控政策下也正在進(jìn)入買方市場(chǎng)。隨著國(guó)家持續(xù)不斷地對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)慢慢回歸合理水平，房子也會(huì)回歸居住屬性。到那時(shí)，投資房產(chǎn)掙錢也會(huì)越來(lái)越難，不再是閉著眼睛買房就能掙錢了。所以，從2021年開(kāi)始，就不要再以投資為目的購(gòu)房了，如果有閑錢，還是將投資目光轉(zhuǎn)移到其他高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)行業(yè)。而對(duì)于剛需，從2021年開(kāi)始，以上2類房子也最好避開(kāi)，不要再亂買房了，買房時(shí)最好購(gòu)買居住環(huán)境好、居住舒適度高的房子。

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