樓市話山論見：疫情下商業(yè)地產(chǎn)發(fā)生了哪些改變？

春節(jié)將至，消費券、年夜飯、年貨節(jié)等字眼在數(shù)字化的消費市場風聲水起。而受疫情影響，2020年線下商鋪租金水平整體下跌、空置率走高。在這一過程中，商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)營理念、商業(yè)模式和消費傾向上也發(fā)生深刻改變，尤其是數(shù)字化意識已深入人心。

在業(yè)內(nèi)人士看來，國內(nèi)局部疫情風險仍然存在，聚集型和接觸式消費仍有待進一步恢復，實體商業(yè)在短期內(nèi)仍面臨下行壓力。未來，隨著新興消費群體的快速崛起和新業(yè)態(tài)新運營理念的不斷涌現(xiàn)，尤其是受到資本市場的持續(xù)關注，“數(shù)字化”“新科技”或將賦能商業(yè)地產(chǎn)新的機遇。

商鋪租金整體下跌，商業(yè)街最大跌幅超7%

2020年中國主要商業(yè)街商鋪和重點商圈（購物中心）商鋪租金水平整體下跌。根據(jù)中指研究院對商鋪租金調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2020年，全國重點城市100個商業(yè)街（百街）商鋪平均租金為24.96元/平方米·天，同比下跌0.52%；100個典型購物中心商鋪平均租金為26.76元/平方米·天，同比下跌0.25%。

整體來看，在租金同比上漲的商業(yè)街中，杭州河坊街、天津濱江道商業(yè)街等10條商業(yè)街租金同比漲幅相對較大，其中杭州河坊街租金同比漲幅最大，為3.0%；天津濱江道商業(yè)街、海口中山路租金同比漲幅在2.0%-3.0%之間；成都寬窄巷子、長沙坡子街等7條商業(yè)街租金同比漲幅均在1.0%-2.0%之間。

而在租金同比下跌的商業(yè)街中，武漢萬松園商業(yè)街、南昌勝利路步行街等10條商業(yè)街租金同比跌幅相對較大，其中武漢萬松園商業(yè)街租金同比跌幅最大，為7.24%；南昌勝利路步行街、北京簋街等5條商業(yè)街租金同比跌幅均在5.0%-7.0%之間；上海田子坊、深圳深圳灣步行大街等4條商業(yè)街租金同比跌幅均在3.0%-5.0%之間。

業(yè)內(nèi)人士分析，造成租金下跌的原因主要是受疫情沖擊，去年商鋪普遍出現(xiàn)經(jīng)營困難，不少商鋪出現(xiàn)退租現(xiàn)象，導致整體周轉率和空置率提高。尤其是以餐飲為主的商業(yè)街，比如北京簋街，受疫情商業(yè)街租金跌幅較大。

與此同時，不少商業(yè)街和商圈購物中心業(yè)主也利用這一時期進行業(yè)態(tài)調(diào)整，并給予商戶免租優(yōu)惠，在上述樣本商業(yè)街和商圈中，有近半數(shù)商鋪獲得免租期。

新開業(yè)購物中心減少，數(shù)字化意識深入人心

2020年下半年，疫情得到有效控制，部分暫緩開業(yè)計劃的購物中心項目開始集中入市。但是整體來看，據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2020年全年，15個城市新開業(yè)購物中心建筑面積約為1000萬平方米，同比下降近四成。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)工作委員會會長認為，疫情深層次影響商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。疫情對于行業(yè)的影響不僅是客流與銷售，也改變了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營理念、商業(yè)模式和消費傾向。起于線上的直播帶貨如今已成為線下商業(yè)普遍使用的營銷工具，數(shù)字化意識在線下商業(yè)也已深入人心。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)工作委員會與RET睿意德在京聯(lián)合發(fā)布的《中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)2020/2021年度發(fā)展報告》（簡稱“報告”）也顯示，2020年直播已經(jīng)從線上企業(yè)蔓延到了線下企業(yè)，各大企業(yè)從老板到店員齊上陣，有的商場在全國連鎖門店內(nèi)搭建直播間。直播帶貨在一定程度上救助了疫情重創(chuàng)下的實體商業(yè)，其儼然從單純的創(chuàng)新模式變成企業(yè)通用工具。

另外，疫情所帶來的影響也不完全是負面的，疫情中購物中心紛紛為商戶免租減租，所展現(xiàn)出的行業(yè)擔當令人感懷，購物中心與商戶之間成為更加緊密的命運共同體。

商管成為房企在資本市場的新戰(zhàn)場

“在資本市場已經(jīng)釋放行業(yè)發(fā)展新信號。比如前些年，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)存在重數(shù)量輕質量、重開發(fā)輕運營的問題，商業(yè)資產(chǎn)價值普遍偏低。如今，資本市場對于強管理的輕資產(chǎn)商管公司與高成長性的創(chuàng)新品牌給出了超高估值?！?/span>

2020年12月9日，華潤萬象生活在港交所上市，當日的動態(tài)市盈率為110倍，遠超市場上純物業(yè)管理的輕資產(chǎn)管理公司。眾所周知，地產(chǎn)股長期以來在資本市場上表現(xiàn)低迷，而輕資產(chǎn)性質的物業(yè)管理公司與商業(yè)管理公司上市卻引起了資本市場追捧，尤以商管主導的輕資產(chǎn)管理公司為甚，代表性的企業(yè)如華潤萬象生活和寶龍商業(yè)。

報告認為，對于商管高企的估值，體現(xiàn)了投資者對于輕資產(chǎn)商管模式潛力的認可。各大房企也從輕資產(chǎn)的角度，找到了市值增長的新突破口，商管進入了各大地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略框架，成為房企在資本市場的新戰(zhàn)場。值得關注的是，報告還顯示，國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)早期，風投、私募股權投資追捧的線上品牌，如今轉而關注線下零售，這一現(xiàn)象背后是對線下品牌持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營，以及獲得新消費關注能力的看好。而在投資圈盛傳，消費已經(jīng)成為中國創(chuàng)投行業(yè)的最后一個價值洼地。由于商業(yè)社會的全盤數(shù)字化大潮，整個消費領域變得更加炙手可熱。

在商業(yè)地產(chǎn)的生態(tài)中，如果沒有品牌創(chuàng)新、只有場景創(chuàng)新，就不會有價值上的創(chuàng)新，資本對消費賽道的關注與投入，也將加快線下商業(yè)的迭代更新。

業(yè)內(nèi)人士：短期商業(yè)地產(chǎn)仍面臨下行壓力

“互聯(lián)網(wǎng)+”時代，實體商鋪的社交功能逐漸顯現(xiàn)，“科技”“顏值”“體驗”成為消費市場的關鍵詞，部分升級類產(chǎn)品店鋪，例如家電、數(shù)碼、通訊類店鋪、美妝類店鋪以及潮玩/娛樂類店鋪客流量亦表現(xiàn)較好。

此外，受國外疫情影響，出境游受限，部分奢侈品店鋪經(jīng)營情況顯著恢復。而受線上消費影響，部分服裝鞋帽類店鋪表現(xiàn)平淡。

在各類商鋪此消彼長的過程中，國內(nèi)消費市場呈現(xiàn)持續(xù)復蘇態(tài)勢，帶動實體商業(yè)平穩(wěn)恢復。不過，據(jù)中指研究院調(diào)研走訪發(fā)現(xiàn)，部分商家表示，去年下半年店鋪客流量和經(jīng)營情況尚未完全恢復至疫情前的水平，但比上半年有所好轉，對未來一段時間消費市場保持信心；但也有少部分商家表示經(jīng)營情況并未能如期恢復，正考慮于合同期結束后退租。

面對商業(yè)地產(chǎn)的未來，中指研究院分析人士認為，國內(nèi)局部疫情風險仍然存在，聚集型和接觸式消費仍有待進一步恢復，實體商業(yè)在短期內(nèi)仍面臨下行壓力。而隨著消費市場活力持續(xù)恢復，實體商業(yè)將逐漸恢復至疫情前的水平。預計重點城市商鋪租金有望恢復平穩(wěn)運行態(tài)勢。

而對于近期頻繁提到的互聯(lián)網(wǎng)反壟斷，這是實體商業(yè)發(fā)展的歷史機遇。國家出手整治互聯(lián)網(wǎng)平臺壟斷，標志著互聯(lián)網(wǎng)平臺企業(yè)從早期的“發(fā)展階段”，進入到了“規(guī)范階段”。此前互聯(lián)網(wǎng)平臺企業(yè)借助資本展開的無序擴張，并未帶來實際的市場增量，反而導致實體商業(yè)在市場中的份額一度下滑，影響了公平競爭的市場環(huán)境，也對實體商業(yè)的發(fā)展造成了傷害。此次反壟斷整治有利于線上線下的公平競爭，有利于促進線上線下的相互融合。

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