樓市話山論見：如何“確權(quán)”？今年起，農(nóng)村房屋統(tǒng)統(tǒng)這樣處理

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2019年，我國城鎮(zhèn)常住人口為84843萬人，占總?cè)丝诘?0.6%。如果把時(shí)間往前推20年，當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)人口為38855萬人，占總?cè)丝诘谋壤秊?0.89%。簡單計(jì)算可發(fā)現(xiàn)，20年我國城鎮(zhèn)人口增加了45988萬人，平均每年有2300萬人涌入城市。當(dāng)然，目前這一趨勢還沒有停止。根據(jù)發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)看，城鎮(zhèn)化起碼要達(dá)到70%以上，速度才開始放緩，而且業(yè)內(nèi)也預(yù)計(jì)，到2030年，我國的城鎮(zhèn)化率才有望突破70%，所以未來依然還會(huì)有大量人口進(jìn)入城市。

農(nóng)村人口之所以不斷涌入城市，圖的就是更多的工作機(jī)會(huì)，更好的公共服務(wù)，以及可以為下一代提供更好的教育環(huán)境。其實(shí)，我們自己身邊就有很多的同學(xué)、朋友、親戚離開了農(nóng)村老家，進(jìn)入到了城市里學(xué)習(xí)生活，然后買房安家，也只是逢年過節(jié)，回老家看看而已。此消彼長下，當(dāng)越來越多的年輕人涌入到大城市后，農(nóng)村基本就只剩下了兒時(shí)的回憶，年邁的父母，空置的房子，閑置的土地等等，所以不少農(nóng)村一度還出現(xiàn)了“空心化”的現(xiàn)象。那么，長期下去，留在農(nóng)村的房子該怎么處理？

2020年，國家通過了最新修訂的《土地管理法》，印發(fā)了《宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作問答》，其中明確規(guī)定，要加快推進(jìn)宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作，在2020年底前基本完成。說得通俗一點(diǎn)，2020年就是宅基地確權(quán)的收官之年。如今2021年已經(jīng)來了，隨著農(nóng)村宅基地確權(quán)登記基本結(jié)束，根據(jù)以上文件的最新規(guī)定看，2021年開始，農(nóng)村的房子將全部按“新規(guī)”處理，在城市落戶的子女以及留在農(nóng)村的父母都應(yīng)該了解。

第一、農(nóng)村房屋繼承問題

根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體，村民只擁有使用權(quán)，而且宅基地的使用權(quán)只能在本集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)。不過，這一次宅基地確權(quán)“新規(guī)”明確了“地隨房走”的原則：非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員（含城鎮(zhèn)居民），因繼承房屋占用宅基地的，可按相關(guān)規(guī)定辦理確權(quán)登記，只需在不動(dòng)產(chǎn)登記簿及證書附記欄注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織原成員住宅的合法繼承人”即可。說得簡單點(diǎn)，雖然宅基地?zé)o法繼承，但由于房子屬于村民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，所以不管是農(nóng)村戶口，還是城鎮(zhèn)戶口，都可以繼承老家的房子，都可以按照規(guī)定發(fā)放宅基地證書。

第二、宅基地的使用問題

新規(guī)下，根據(jù)“地隨房走”的原則，城鎮(zhèn)子女照樣可以繼承農(nóng)村的房子。但是，由于宅基地的所有權(quán)歸集體所有，所以城鎮(zhèn)子女繼承父母的房子之后，不得進(jìn)行大規(guī)模翻建、改建、擴(kuò)建，直到房子倒塌或無法住人了，宅基地的使用權(quán)就會(huì)被集體收回，然后再次在集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)。因此，筆者建議，為了延長房子的使用壽命，避免被過早收回，繼承者可以適當(dāng)對(duì)房子進(jìn)行修葺、維護(hù)，從而確保房子保持完好的狀態(tài)。在節(jié)假日的時(shí)候，也可以帶家人、朋友等多回老家走走看看，給老房子添添“人氣”，就當(dāng)作是去郊區(qū)旅游了。

除此之外，還有一點(diǎn)值得關(guān)注。根據(jù)最新《土地管理法》規(guī)定：一戶村民只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)目前試點(diǎn)城市公布的新規(guī)看，對(duì)“一戶一宅”超出規(guī)定面積的部分，需要繳納一定的費(fèi)用才能繼續(xù)使用。比如，在山東巨野，每處宅基地面積不得超過200平，超出規(guī)定部分實(shí)行階梯式計(jì)費(fèi)，超出不足200平，按每年2元/平計(jì)算，超出大于200平，按每年5元/平計(jì)算。除了山東，目前河南、寧夏、江西、湖北、山西等省份的部分城市都已經(jīng)開始試點(diǎn)階梯式計(jì)費(fèi)。筆者認(rèn)為，此舉可以充分保障宅基地資源的合理使用，從而減少亂占、多占、浪費(fèi)宅基地的現(xiàn)象。

第三、宅基地不能確權(quán)的情況

有過在農(nóng)村長大、生活經(jīng)歷的基本都知道，農(nóng)村經(jīng)常出現(xiàn)宅基地被閑置，或者侵占耕地建房，又或者一家占據(jù)好幾塊宅基地的現(xiàn)象，結(jié)果不僅危及了耕地保護(hù)紅線，也使得宅地基資源被大大浪費(fèi)。因此，在宅基地確權(quán)過程中，注定有一些無法被確權(quán)登記，而面臨被收回的可能。

根據(jù)自然資源部印發(fā)的《宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作問答》顯示，主要有以下4類無法被確權(quán)：一是農(nóng)村簡易房、圈舍、農(nóng)具房等臨時(shí)性建筑物；二是亂占耕地建房，違反生態(tài)保護(hù)紅線建房，城鎮(zhèn)居民非法購買宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等；三是因分家析產(chǎn)、權(quán)屬不清等原因，造成宅基地存在爭議，并且目前尚未解決的不能確權(quán)。四是因年久失修而導(dǎo)致房屋倒塌的宅基地。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)來看，對(duì)于無法確權(quán)的宅基地，會(huì)被集體收回，然后再次在集體組織內(nèi)部重新分配和流轉(zhuǎn)。

除了以上3點(diǎn)以外，未來宅基地的使用權(quán)或?qū)⒅鸩椒艑?/p>

農(nóng)村房子是農(nóng)民勞作一生的積累，不僅是遮風(fēng)避雨的住所，也是安身立命的本錢。因此，長期以來，為了保護(hù)耕地紅線，保障農(nóng)民利益，國家一直嚴(yán)格禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地等行為。但是，由于宅基地的使用權(quán)被嚴(yán)格限制，所以城市的資金、資源也就很難流入農(nóng)村，再加上最近這些年農(nóng)村年輕人口大量涌入大城市，無形中也降低了農(nóng)村的活力和吸引力。

目前，國家已經(jīng)意識(shí)到了這個(gè)問題。前段時(shí)間，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部發(fā)布文件明確表示：在符合農(nóng)村宅基地管理規(guī)定和相關(guān)規(guī)劃的前提下，允許返鄉(xiāng)、下鄉(xiāng)人員和當(dāng)?shù)剞r(nóng)民合作改建自住房，支持返鄉(xiāng)人員依托自有和閑置住宅發(fā)展適合的鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)。這一政策“新動(dòng)向”，從某種程度上來看，意味著國家對(duì)農(nóng)村宅基地的使用權(quán)開始逐步放寬，此舉可以為各類人才返鄉(xiāng)創(chuàng)造有利的生活、生產(chǎn)條件，吸引資金、人才、資源等流入農(nóng)村，從而推動(dòng)農(nóng)村、農(nóng)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

當(dāng)然，國家對(duì)宅基地使用權(quán)的放寬是有限度的。新規(guī)明確要求，城鎮(zhèn)居民、工商資本等租賃農(nóng)房居住或開展經(jīng)營的，只能簽訂租賃合同，時(shí)間最長20年，合同到期后，雙方可以另行約定。與此同時(shí)，國家也明確規(guī)定：城里人到農(nóng)村買宅基地的口子不能開，嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會(huì)館等。最后，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部還表示，接下來還將對(duì)關(guān)于繼承祖宅的鄉(xiāng)賢回鄉(xiāng)翻建新建房屋和在農(nóng)村無房的鄉(xiāng)賢回鄉(xiāng)“積分建房”問題，進(jìn)行深入研究。

各項(xiàng)“新規(guī)”下，3類人有福了

第一類是繼承老家房子的城鎮(zhèn)子女。新規(guī)下，城鎮(zhèn)子女繼承農(nóng)村房屋的權(quán)利得到了進(jìn)一步的保護(hù)，這自然是一件開心的事情。退一步來說，即使已經(jīng)沒有居住老家房子的需求，通過出售或者出租房子的方式，也可以獲得一筆不錯(cuò)的收入。當(dāng)然，如果老家房子有拆遷的計(jì)劃，將來還可以分到一筆不錯(cuò)的補(bǔ)償款。

第二類是農(nóng)村村民。通過宅基地確權(quán)登記，可以明確宅基地的權(quán)屬，減少因宅基地權(quán)屬爭議而引發(fā)的各種糾紛，而且在面臨征地、拆遷的時(shí)候，還可以領(lǐng)到國家給予的補(bǔ)償和補(bǔ)貼，從根本上保障了農(nóng)民利益。此外，放寬宅基地的使用權(quán)，允許人才、資金、投資等回流農(nóng)村，有利于將先進(jìn)技術(shù)、生產(chǎn)方式、經(jīng)營理念等引入農(nóng)村，從而促進(jìn)農(nóng)業(yè)的發(fā)展。當(dāng)然，盤活閑置的宅基地，將閑置的農(nóng)村住宅用于出租，對(duì)于農(nóng)民來說，也多了一筆財(cái)產(chǎn)性收入。

第三類是返鄉(xiāng)的創(chuàng)業(yè)人員。最近這些年，面對(duì)越來越高的房價(jià)，不少在大城市里打拼、生活多年的年輕人都有返回農(nóng)村創(chuàng)業(yè)的打算，不少城鎮(zhèn)居民、工商資本也希望能夠去農(nóng)村創(chuàng)業(yè)和投資，但由于宅基地使用權(quán)一直被嚴(yán)格限制，所以發(fā)展空間十分有限。如今，國家逐步放寬了宅基地的使用權(quán)，而且還加大了對(duì)發(fā)展鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)的支持力度，此舉不僅解決了返鄉(xiāng)人員的居住問題，同時(shí)也解決了不少經(jīng)營類問題，無疑為返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人才提供了更有利的環(huán)境和更大的發(fā)展空間。

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