樓市話山論見：銷售積極、拿地審慎、并購頻現(xiàn)：房企心態(tài)都藏在開年數(shù)據(jù)里

 截至目前，房地產(chǎn)行業(yè)，銀行端、企業(yè)端和個人端都出臺了“金改”相關(guān)政策，這些新的措施倒逼企業(yè)“自我革命”，大浪淘沙下，房地產(chǎn)企業(yè)分化趨勢也是必然。

今年1月份，房企在銷售市場和土地市場兩手抓，呈現(xiàn)出了不一樣的“姿勢”：前者積極，后者審慎，但與此同時加大合作力度尋求“最佳伙伴”。不同規(guī)模房企均在努力奮斗，但依舊逃不掉分化結(jié)局。

在業(yè)內(nèi)人士看來，截至目前，房地產(chǎn)行業(yè)，銀行端、企業(yè)端和個人端都出臺了“金改”相關(guān)政策，這些新的措施倒逼企業(yè)“自我革命”，大浪淘沙下，房地產(chǎn)企業(yè)分化趨勢也是必然。

積極：銷售增速較高不是市場過熱？

中指院數(shù)據(jù)顯示，1月份，百強(qiáng)房企銷售額均值為97.9億元，增長率均值為112.0%，銷售額破百億的房企29家，較去年同期增加15家；五十億以上房企53家，較去年同期增加18家。

而根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，百強(qiáng)房企單月銷售操盤金額8705.3億元，百強(qiáng)房企整體業(yè)績規(guī)模較去年同期大幅上升70.7%，較2019年同期增長50.3%。從企業(yè)業(yè)績表現(xiàn)來看，百強(qiáng)房企中33%的企業(yè)業(yè)績表現(xiàn)好于去年月均水平，另有39%的企業(yè)表現(xiàn)達(dá)到或超過去年平均水平的八成，在傳統(tǒng)淡季的銷售表現(xiàn)整體較好。

從項(xiàng)目節(jié)奏看，房企推盤也明顯加快了步伐。僅以北京市場為例，2021年1月份北京新開盤項(xiàng)目約有10個，分布于豐臺、大興、房山、昌平、順義、延慶等區(qū)域。而在往年同期，1月份僅有一兩個項(xiàng)目入市。

不過，各機(jī)構(gòu)均表示，增速較高不是市場過熱，而是市場正?；謴?fù)。1月業(yè)績增速較高，主要是季節(jié)性和疫情因素影響，2020年1月份有春節(jié)和疫情防控，銷售基數(shù)較低。也就是說，三季度以后，同比增長數(shù)據(jù)才具有實(shí)際參考價值。

但在同樣的宏觀背景下，企業(yè)之間的分化仍在加劇。從不同梯隊(duì)的房企銷售增速的對比來看，龍頭房企在行業(yè)整體升溫中的表現(xiàn)最為穩(wěn)健。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，TOP10房企中有6家的單月業(yè)績超過去年的平均水平，但增長均不超過20%。其余各梯隊(duì)房企的業(yè)績分化更為明顯，TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100梯隊(duì)中，實(shí)現(xiàn)20%以上增長的房企占比分別為5%、15%和20%。

相較于大型房企，其實(shí)規(guī)模較小的房企更容易實(shí)現(xiàn)高增速，主要是因?yàn)閭€別熱點(diǎn)項(xiàng)目銷售的整體帶動作用更為明顯。1月份，一線與強(qiáng)二線城市房價出現(xiàn)明顯的上漲勢頭，購房需求快速釋放，近期在這些城市有項(xiàng)目開盤的房企是最直接的受益者。

對于接下來的市場情況，中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究總監(jiān)曹晶晶表示，2月正逢春節(jié)假期，受新冠肺炎疫情影響，多省市倡導(dǎo)“就地過年”，居民返鄉(xiāng)置業(yè)意愿或?qū)⒂兴陆担偷刭I房意愿可能提升，房企可能在此節(jié)點(diǎn)可能將加大營銷力度。但與此同時，部分熱點(diǎn)城市房價仍有上漲壓力，更多樓市加碼調(diào)控或已在路上。

二月剛開頭，恒大與往年一樣，便率先打起了降價促銷戰(zhàn)。恒大宣布，2月1日起，在全國開展網(wǎng)上購房周年優(yōu)惠，消費(fèi)者在“房車寶”線上平臺繳納3000元認(rèn)購房源，即可享受75折+3萬元優(yōu)惠。

審慎：超四成房企未在1月納儲

拿地層面，中指院數(shù)據(jù)，百強(qiáng)企業(yè)1月份拿地總額2240億元，同比增長17.8%。TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為66.0%。

此外，1月份大型收并購案例頻頻出現(xiàn)，如年初旭輝與彰泰達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議，收購彰泰控股65%股權(quán)，同時永升生活服務(wù)也將收購彰泰旗下的物業(yè)集團(tuán)65%股權(quán)，這將有助于旭輝拓展其在廣西區(qū)域內(nèi)的土地以及項(xiàng)目儲備，加速規(guī)模擴(kuò)張。

百強(qiáng)房企拿地與銷售一樣，呈現(xiàn)出了相似的分化狀態(tài)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，新增貨值前十基本被規(guī)模房企所占據(jù)，其中綠城、保利、碧桂園位列新增貨值TOP3，這些企業(yè)投資鋪排動作迅速。

但整體來看，三道紅線之下，仍有部分企業(yè)尚未進(jìn)入拿地狀態(tài)。銷售百強(qiáng)中有超過四成房企未在1月納儲。另從22家項(xiàng)目開發(fā)商入榜也足以見得當(dāng)前企業(yè)投資的謹(jǐn)慎態(tài)度。

從拿地銷售比來看，1月份百強(qiáng)房企拿地銷售比僅有0.22，較2020年全年的0.37大幅下降。分梯隊(duì)而言，10強(qiáng)房企、21-30強(qiáng)房企最為謹(jǐn)慎，拿地銷售比分別為0.17和0.13；而11-20強(qiáng)房企依舊是投資積極性相對最高的梯隊(duì)，拿地銷售比為0.26，其中綠城、陽光城(000671,股吧)等拿地銷售比高于行業(yè)平均。

各城市群對房企的吸引力上，長三角以極高的熱度，位于四大區(qū)域之首。1月份百強(qiáng)拿地中43%位于長三角，其次24%位于中西部，環(huán)渤海和珠三角占比相對較低，分別為18%和15%。

長三角區(qū)域的城市層面，杭州成為百強(qiáng)拿地建面最高的城市，單月成交建面超過220萬平方米，除了德信、濱江、宋都等本地房企持續(xù)拿地以外，融創(chuàng)、招商、東原也有所落子。由于1月份大部分城市尚未進(jìn)入供地狀態(tài)，建面TOP20城市中有12個是三四線城市。

根據(jù)中指院的統(tǒng)計(jì)，入榜地塊中，上海市黃浦區(qū)豫園社區(qū)地塊以總價176億元位居榜首，同時也為排行榜中樓面均價最大地塊，樓面均價為89567元/平方米。杭州共有5宗地塊入榜，總成交金額為198億元，占2021年1月全國住宅用地成交總價TOP10總額的36.7%。此外，北京入榜2宗地塊，溫州、金華各入榜一宗地塊。

克而瑞認(rèn)為，1月份房企拿地均表現(xiàn)相對謹(jǐn)慎，三道紅線影響依然較大。2月份春節(jié)假期影響下，預(yù)計(jì)房企投資力度將持續(xù)維持低位。但隨著節(jié)后各城市供地恢復(fù)正常，想要在上半年快速補(bǔ)充貨值的企業(yè)將迎來窗口期。

由于受到三道紅線政策抑制，今年二季度難現(xiàn)去年大力度反彈走勢，審慎的投資態(tài)度仍是全年主旋律。投資策略上，紅線枷鎖、城市選擇趨同，房企仍需以深耕、合作為主，聚焦核心城市同時合理控制拿地成本。

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