樓市話山論見：央行銀保監(jiān)加強(qiáng)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理，這又是給誰戴的“緊箍咒”？

 2020年，房地產(chǎn)金融監(jiān)管趨嚴(yán)。12月31日，人民銀行與銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《通知》，決定建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。

相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的研究制定，是為進(jìn)一步增強(qiáng)商業(yè)銀行抵御房地產(chǎn)市場波動(dòng)的能力，防范金融體系對(duì)房地產(chǎn)貸款過度集中帶來的潛在系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，提高商業(yè)銀行穩(wěn)健性。業(yè)內(nèi)專家表示，這次政策健全了我國宏觀審慎管理制度，是完善房地產(chǎn)金融管理長效機(jī)制的重要舉措，有助于提高金融體系韌性和穩(wěn)健性。

12月31日，人民銀行與銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（下稱：《通知》）。

其中表述，房地產(chǎn)貸款集中度管理是指商業(yè)銀行（不含境外分行）房地產(chǎn)貸款余額占該機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的比例（下稱：房地產(chǎn)貸款占比）和個(gè)人住房貸款余額占該機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的比例（下稱：個(gè)人住房貸款占比）應(yīng)滿足人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)確定的管理要求，即不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)確定的房地產(chǎn)貸款占比上限和個(gè)人住房貸款占比上限，開發(fā)性銀行和政策性銀行參照?qǐng)?zhí)行。

相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前，大部分商業(yè)銀行符合管理要求，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)將要求其穩(wěn)健開展房地產(chǎn)貸款相關(guān)業(yè)務(wù)，保持房地產(chǎn)貸款占比及個(gè)人住房貸款占比基本穩(wěn)定。對(duì)于超出管理要求的商業(yè)銀行，將要求其合理選擇業(yè)務(wù)調(diào)整方式、按年度合理分布業(yè)務(wù)調(diào)整規(guī)模，確保調(diào)整節(jié)奏相對(duì)平穩(wěn)、調(diào)整工作穩(wěn)妥有序推進(jìn)。值得注意的是，相關(guān)指標(biāo)設(shè)定考慮了商業(yè)銀行實(shí)際情況，并采取了分類分檔、差別化過渡期、區(qū)域調(diào)節(jié)機(jī)制等多種機(jī)制安排。

其中，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)根據(jù)商業(yè)銀行資產(chǎn)規(guī)模及機(jī)構(gòu)類型，分檔對(duì)房地產(chǎn)貸款集中度進(jìn)行管理，并綜合考慮商業(yè)銀行的規(guī)模發(fā)展、房地產(chǎn)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)等因素，適時(shí)調(diào)整適用機(jī)構(gòu)覆蓋范圍、分檔設(shè)置、管理要求和相關(guān)指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)口徑。

上述負(fù)責(zé)人表示：“管理要求的設(shè)定綜合考慮了銀行類型、存量房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)現(xiàn)狀及未來空間。同時(shí)，為體現(xiàn)區(qū)域差異，確定地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款集中度管理要求時(shí)，可以有適度的彈性?！迸c此同時(shí)，為保證政策的平穩(wěn)實(shí)施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場和金融市場平穩(wěn)健康發(fā)展，此管理制度設(shè)置了過渡期。

具體而言，《通知》要求，2020年12月末，商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出管理要求，超出2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自通知實(shí)施之日起2年；超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自通知實(shí)施之日起4年。房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比的業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期分別設(shè)置。

上述負(fù)責(zé)人表示：“個(gè)別調(diào)降壓力較大的銀行，通過延長過渡期等方式差異化處理，確保政策平穩(wěn)實(shí)施。”此外，上述負(fù)責(zé)人還表示，為支持大力發(fā)展住房租賃市場，住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計(jì)算。目前，人民銀行正會(huì)同相關(guān)部門研究制定住房租賃金融業(yè)務(wù)有關(guān)意見，并建立相應(yīng)統(tǒng)計(jì)制度，屆時(shí)對(duì)于符合定義的住房租賃有關(guān)貸款，將不納入集中度管理統(tǒng)計(jì)范圍。

房地產(chǎn)融資政策持續(xù)收緊

今年以來，為對(duì)沖疫情影響，我國實(shí)施了逆周期貨幣政策。在各種貸款利息優(yōu)惠策實(shí)施背景下，一部分人利用獲得的優(yōu)惠貸款進(jìn)行炒房，部分經(jīng)營性貸款以各種方式違規(guī)進(jìn)入樓市。

目前，多家銀行因違規(guī)發(fā)放流動(dòng)資金貸款用于房地產(chǎn)開發(fā)被監(jiān)管處罰。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，銀保監(jiān)會(huì)僅11月份已公示17張關(guān)于銀行機(jī)構(gòu)違規(guī)開展業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)的罰單。

中國銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清發(fā)表文章《完善現(xiàn)代金融監(jiān)管體系》，其中強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)與金融業(yè)深度關(guān)聯(lián)。目前，我國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39％，還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)?？梢哉f，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀?！?。

實(shí)際上，2018年以來，在“房住不炒”和“防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)”等宏觀調(diào)控政策實(shí)施的背景下，國民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)部門的杠桿率穩(wěn)中趨降。但房地產(chǎn)企業(yè)杠桿率仍較高。

其中，A股上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率則從2007年的62.8％逐年攀升至2020年一季度末的80.5％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過資產(chǎn)負(fù)債率40-60％的合理區(qū)間。

中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所銀行研究室主任、國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室研究員李廣子提到，房地產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈條上處于樞紐位置，涉及的上下游產(chǎn)業(yè)眾多，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，將波及整個(gè)金融體系和經(jīng)濟(jì)體系，對(duì)經(jīng)濟(jì)金融體系的穩(wěn)健運(yùn)行沖擊巨大。

2020年，房地產(chǎn)金融監(jiān)管趨緊。監(jiān)管機(jī)構(gòu)已先后采取多項(xiàng)措施限制房地產(chǎn)企業(yè)加杠桿。今年8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，會(huì)議形成了重點(diǎn)房企資金監(jiān)測和融資管理的三檔規(guī)則，即“三道紅線”：1、房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70％；2、房企的凈負(fù)債率不得大于100％；3、房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。

根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四檔，如房企“三道紅線”都觸線則為紅檔?！叭兰t線”政策的出臺(tái)給快速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)帶來了不小的震動(dòng)。有數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年末，21家房企同時(shí)觸碰“三道紅線”，被列為紅色檔房企。其中不少屬于高杠桿擴(kuò)張的的中小房企。此后，監(jiān)管機(jī)構(gòu)表態(tài)“三條紅線”穩(wěn)步擴(kuò)大適用范圍，未來或有更多房地產(chǎn)企業(yè)納入。

10月14日，央行金融市場司副司長彭立峰在2020年第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上說，從整體上看，目前重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則起步平穩(wěn)，社會(huì)反響積極正面。下一步，我們將會(huì)同住建部和其他相關(guān)部門，跟蹤評(píng)估執(zhí)行效果，不斷完善規(guī)則，穩(wěn)步擴(kuò)大適用范圍。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這是對(duì)中央“堅(jiān)持房住不炒”調(diào)控精神的具體落實(shí)，表明未來一段時(shí)間房地產(chǎn)融資政策將繼續(xù)收緊，這有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)杠桿率和促進(jìn)房地產(chǎn)長期穩(wěn)健發(fā)展，但也需要關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)集中暴露問題。在融資政策持續(xù)收緊背景下，業(yè)內(nèi)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)研究中心負(fù)責(zé)人朱一鳴說，預(yù)計(jì)房企投資和規(guī)模擴(kuò)張的動(dòng)能將進(jìn)一步降低。房企在今年普遍規(guī)模降速、部分負(fù)增長的情況下，2021年企業(yè)增速將普遍下降，不排除將出現(xiàn)更多業(yè)績負(fù)增長的企業(yè)，甚至龍頭房企。

事實(shí)上，2019年以來隨著房地產(chǎn)金融調(diào)控再升級(jí)，銀行開發(fā)貸、信托、境內(nèi)外發(fā)債等融資渠道全面收縮。中國銀行研究院高級(jí)研究員李佩珈曾表示，房地產(chǎn)融資政策收緊背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商的應(yīng)對(duì)策略之一將是通過加快銷售、以價(jià)換量等方式回籠資金，這將有利于房地產(chǎn)價(jià)格保持穩(wěn)定。從各國房地產(chǎn)市場發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)看，融資環(huán)境是影響房地產(chǎn)價(jià)格走勢的最重要變量。例如，日本、美國等國家均出現(xiàn)了房貸增速與房價(jià)走勢高度同步的現(xiàn)象。

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