樓市話山論見：樓面單價9.26萬！招商蛇口奪得上海單價“地王”，預(yù)計未來房價賣13萬才能保本

一邊是樓市調(diào)控繼續(xù)加碼，另一邊是土地市場熱度猶在。

2月9日，上海拍出春節(jié)前最后一塊土地——虹口區(qū)嘉興路街道HK341-06號地塊。經(jīng)過競價招標，最終該地塊被招商蛇口以56.66億元的總價競得，樓面價達92647.6元/平方米，溢價率20%。

據(jù)專業(yè)人士測算，該地塊未來房價保本盈虧線在13萬元/平方米左右；如果房價賣到14萬元/平方米，開發(fā)商才有10%的毛利。不過有記者查詢發(fā)現(xiàn)，目前該地塊周邊在售樓盤項目的均價在9.8萬~11.5萬元/平方米。

招商蛇口奪得虹口單價地王

公開資料顯示，該地塊位于上海內(nèi)環(huán)內(nèi)，起始價47.2億元，出讓面積為2.30779萬平方米，容積率不大于2.65。按容積率2.65計算，起始樓板價約為7.7萬元/平方米，為2020年以來上海住宅地塊起始單價最高紀錄。

地塊東至HK341-11地塊，南至三河路，西至虹鎮(zhèn)老街，北至HK341-04地塊。建筑面積61156.44平方米，建筑限高100米，住宅套數(shù)下限570套。

根據(jù)出讓文件公告，該地塊的最終有效申請競買人超過5人，因此出讓方式為競價招標。根據(jù)進度安排，地塊于2021年2月9日根據(jù)最終有效申請人數(shù)進行現(xiàn)場競價或招標活動。

最終，該地塊以總價56.66億元、成交樓面價92647.6元/平方米、溢價率20%被招商蛇口收入囊中。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，20%溢價雖然有點高，但并不意外，畢竟這么好的地段。9萬多元/平方米的樓面價，保本盈虧線在13萬元/平方米左右。如果要講究品質(zhì)，未來房價至少在15萬元/平方米。

上述人士表示，該地塊未來房價至少在14萬元/平方米，開發(fā)商才有10%的毛利。不過在房產(chǎn)調(diào)控的預(yù)期下估計很難達成，未來售價應(yīng)該在14萬元/平方米以內(nèi)。

以該地塊周邊在售的新房項目為例，中糧瑞虹海景壹號的單價約為11.5萬元/平方米，建邦16區(qū)二期均價約9.8萬元/平方米，保利天匯前期均價約10.99萬元/平方米。

值得一提的是，該地塊要求配備5%保障房，80%以上中小套，住宅套數(shù)下限570套。同時地塊內(nèi)應(yīng)設(shè)置建筑面積不少于3960平方米的公共服務(wù)設(shè)施，包括行政服務(wù)中心設(shè)施3500平方米（計容），養(yǎng)育托管點360平方米（計容），生活服務(wù)點100平方米（計容），公共服務(wù)設(shè)施建成后權(quán)屬無償移交虹口區(qū)人民政府。

而就在去年7月3日，在此次成交地塊西南側(cè)的虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊，同樣也是被招商蛇口以總價44億元競得，當時的成交樓面價為81809元/平方米（起始樓面價63155元/平方米），溢價率28.4%。

熱點城市成央企拿地主戰(zhàn)場

不過，上述業(yè)內(nèi)人士指出，在當下上海的房地產(chǎn)調(diào)控屬于節(jié)奏密集階段，應(yīng)該向市場釋放房價、地價穩(wěn)定的信號。

但這塊地釋放的信息，結(jié)合周邊現(xiàn)有房價水平，未來至少有20%左右的增長。也就是說，該地塊未來房價至少在13.5萬元/平方米以上。該人士表示，這可能給未來房價穩(wěn)定的信心造成了一定干擾。

不過，一位TOP20房企高管表示，“即便地價高企，上海的限價政策依然不會放松?！?/span>

值得注意的是，此次角逐該核心地塊的房企為清一色的國企和央企，除了招商蛇口之外，還有中國金茂、保利發(fā)展和建發(fā)集團。

央企還在積極拿地，尤其在去年四季度逆勢加倉，相比前8個月的拿地增幅達60%。尤其是核心熱門城市的核心區(qū)域，成為央企主要角逐的戰(zhàn)場。

林波預(yù)計，即便在調(diào)控之下，由于各家企業(yè)還是把目光盯在有限的幾個熱點城市，所以土拍市場依然不會有明顯降溫。這也意味著，熱點城市的核心資產(chǎn)價值會繼續(xù)增長。

事實上，上海市政府在去年已經(jīng)放開了拿地條件，比如參標人數(shù)的門檻降低等。都市圈核心城市的調(diào)控雖然在持續(xù)加碼，漲不漲要看各地塊的具體情況，但明顯降低的情況是不太可能出現(xiàn)，調(diào)控不會影響房企中長期的戰(zhàn)略判斷。

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