樓市話山論見：2021年，中國房地產(chǎn)行情呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化趨勢

一、2020年的中國房地產(chǎn)，是冰火兩重天。

筆者過去幾年講的中國房地產(chǎn)未來的兩極分化格局，終于在2020年，開始露出猙獰的獠牙。去年上半年，深圳在積累了過去4年的漲幅基礎(chǔ)下，依舊漲了40%。網(wǎng)紅折騰之城東莞，也跟進(jìn)漲了30%。

那些三年前嘲笑筆者預(yù)判“深圳未來十年房價要超過香港”的人，現(xiàn)在要多掏一倍的價格去上車深圳樓市。

不僅深圳，就連上海、廣州這兩個一線城市和周圍，在今年下半年趕著風(fēng)的全在上漲。上海青浦新城從3.8萬漲到4.3萬，嘉定新城從3.9萬漲到4.5萬，臨港核心從3萬漲到5萬，張江核心從10萬漲到14萬，前灘核心從10萬漲到17萬。廣州黃埔和南沙在放松人才限購后，各路房價也是一路向上調(diào)價走貨。廣州萬博越秀和樾府，售樓部都還沒蓋就有1000人搶300套房子。廣州萬科城市之光和黃埔星匯城認(rèn)籌人數(shù)分別高達(dá)3千多人和1千多人。

“搖都”杭州更不用說了，動輒數(shù)百萬的價差紅利，誰搖誰知道！換句話說，除了北京離ZZ中心太近，房價被壓抑著，滬廣深杭這四個城市，在2020年房價全在上漲！

二、之所以稱2020年中國房地產(chǎn)是冰火兩重天，那是因為除了滬廣深杭這四個為代表的南方城市全面上漲的同時，全國大部分城市特別是北方城市，房價噗噗地往下掉。

就像買股票一樣，人家的股票一路高歌猛進(jìn)，自己手里的股票不但不漲，但天天陰跌，心里這個苦呦。但是，現(xiàn)在大家討論，2021年，這些落后的城市，房價是否會迎頭趕上呢？

開放商心急，中介也心急，諸多持倉者，更心急。并且，明年是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的一年，在百業(yè)待興的大環(huán)境下，當(dāng)局是否會稍微啟動一下房地產(chǎn)，助陣一下經(jīng)濟(jì)的全面恢復(fù)呢？

這個問題，我們認(rèn)真分析一下。

中國的房地產(chǎn)走到今天，已經(jīng)是一個復(fù)雜龐大的巨型機(jī)器。因為中國太大了，所以，任何一個單一的詞都無法描述中國的房地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來的走勢。就像去年，你說中國房價2020年漲了么？

你說漲了，廊坊和青島第一個不樂意。你要說跌了，深圳和東莞樂個不停。你說房子賣不動，杭州萬人搖號搶房子。你要說房子買不到，鄭州某項目買房還送你特斯拉。

所以，中國的房地產(chǎn)，是一個多元結(jié)構(gòu)分化的市場。你很難用一個詞，用一句話講清楚、講明白。那么2021年房地產(chǎn)的走勢，依舊是分化的。而房地產(chǎn)的全盤走勢，我們需要思考：

1、從當(dāng)局的角度分析中國經(jīng)濟(jì)當(dāng)下，是否需要啟動房地產(chǎn)？

2、國際形勢復(fù)雜多變的情況下，我們?nèi)绻鎲臃康禺a(chǎn)會有哪些副作用？

其實，答案已經(jīng)很清楚了。不管國內(nèi)還是國際環(huán)境，中國都無法全面啟動房地產(chǎn)。我們的經(jīng)濟(jì)有壓力，全球的經(jīng)濟(jì)更有壓力。國際采取放水來拯救經(jīng)濟(jì)，我們通過提振供給端來支撐經(jīng)濟(jì)。

2021年1月20日大洋對岸的"老美"交接班，兩邊的科技對峙依舊會持續(xù)。而房地產(chǎn)作為非貿(mào)易商品，這個時候如果全面啟動，那么這不相當(dāng)于給大洋對岸的白燈送了一份大禮么？房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)當(dāng)然有立竿見影的刺激效果，但這個時候，自己一定不能亂！

所以，ZY經(jīng)濟(jì)工作會議重提房主不炒，是說給誰聽的？不是說給你我聽的，而是說給下面的省市一把手的：各位不要放松房地產(chǎn)調(diào)控，要有大局意識。

三、那是不是明年房地產(chǎn)就沒戲了？

恰恰相反！

注意，去年ZY經(jīng)濟(jì)工作會議，對于房地產(chǎn)調(diào)控，用了一次很有意思的詞，叫“因地制宜，多策并舉”。我開頭寫了，中國的房地產(chǎn)是一個巨型復(fù)雜的機(jī)器，每個城市有每個城市的基本面。

全面房地產(chǎn)是要求“房住不炒”，但中國有幾百個城市啊，有兩千多個縣鎮(zhèn)啊，有些城市它的基本面是需要一些政策的支持和托舉的。有些大中城市，房地產(chǎn)已經(jīng)不是穩(wěn)定了，而是有蕭條的氣息了。

當(dāng)局是讓你穩(wěn)定，但沒讓你蕭條?。∷?，不同城市，開出的藥方是不一樣的。

所謂“因地制宜，多策并舉”，是要托穩(wěn)一下這些城市。所以明年，不管你看到有些媒體吹風(fēng)“呼吁重啟房地產(chǎn)”，還是有些媒體怒目圓睜的“堅決貫徹房主不炒”，其實都是對的。但是，各位朋友，一定要深刻理解中國的政策含義，以及當(dāng)下中國房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)分化行情的趨勢。

如何判斷自己城市房地產(chǎn)未來趨勢，一定要自己多去看看。今年深圳房價暴漲的時候，青島鄭州的房東急著在中介往下調(diào)價呢……

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