樓市話山論見：房貸調(diào)控，會對房地產(chǎn)樓市影響幾何？

日前，筆者走訪滬深兩地，發(fā)現(xiàn)多家銀行個人按揭貸款額度收緊。有銀行工作人員提及，房貸新規(guī)落地后，其所在銀行在房貸額度上劃得非常緊，現(xiàn)在放款很慢。 “個人首套房目前沒有貸款額度，現(xiàn)在放不了款，起碼要到6月份才能放款?！薄拔覀冞@邊現(xiàn)在額度相當(dāng)少，如果客戶決定現(xiàn)在做，我們不確定什么時候能放款，給到的回復(fù)只能是無限期?！薄?/span>3月（放款）可能是最快的了，今年的形勢特別嚴(yán)峻，總體上央行會壓降房貸的額度。”

那么新規(guī)之下，哪些銀行房地產(chǎn)貸款超標(biāo)？有多少房地產(chǎn)貸款恐將“擠出”市場？新規(guī)是否會對普通購房者貸款買房產(chǎn)生影響？筆者統(tǒng)計了37家上市銀行截至去年6月末的個人住房貸款（按揭貸款）、房地產(chǎn)貸款在貸款總額中的占比，發(fā)現(xiàn)其中有11家銀行的個人住房貸款或者房地產(chǎn)貸款占比越過“紅線”。多少銀行“超標(biāo)”？近三成！9家房地產(chǎn)貸款占比超標(biāo)，8家個人住房貸款占比超標(biāo)

近年來，“房住不炒”已成為房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)。而到了2020年的最后一天，人民銀行聯(lián)手銀保監(jiān)會放出大招，出臺了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱《通知》），限制銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款。

在《通知》中，人民銀行和銀保監(jiān)會根據(jù)不同銀行的資產(chǎn)規(guī)模及機構(gòu)類型，分成5檔對房地產(chǎn)貸款集中度進(jìn)行管理。具體來看，第一檔也就是中資大型銀行，包括工、農(nóng)、中、建、交、郵儲銀行6家國有大行和國家開發(fā)銀行，這7家銀行的房地產(chǎn)貸款占比上限為40%，個人住房貸款占比上限為32.5%。值得注意的是，這里所指的房地產(chǎn)貸款包含了銀行公司貸款中的房地產(chǎn)行業(yè)貸款和個人貸款中的個人住房貸款。

筆者統(tǒng)計A股上市銀行半年報后發(fā)現(xiàn)，截至2020年6月末，37家銀行中有11家銀行的個人住房貸款或者房地產(chǎn)貸款占比越過“紅線”，比例達(dá)到29.73%。具體來看，9家銀行房地產(chǎn)貸款占比“超標(biāo)”，8家銀行個人住房貸款占比“超標(biāo)”，6家銀行兩項貸款占比均“超標(biāo)”。

未來多少房地產(chǎn)貸款資金將被擠出？靜態(tài)測算恐近萬億。

《通知》給銀行業(yè)金融機構(gòu)留出了業(yè)務(wù)調(diào)整的過渡期，規(guī)定了房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分點以內(nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期通知實施之日起2年，也就是到2022年12月31日，超出2個百分點及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自實施之日起4年，也就是到2024年年末。

不考慮監(jiān)管對第三、四、五檔銀行的貸款集中度適當(dāng)增減2.5個百分點的要求，如果我們以2020年6月末的數(shù)據(jù)來看，便可以靜態(tài)測算新規(guī)之下，上市銀行房地產(chǎn)貸款超標(biāo)的總量，這也可以粗略估算在監(jiān)管對業(yè)務(wù)調(diào)整的要求之下，未來銀行將壓降的貸款資金。

據(jù)統(tǒng)計，37家上市銀行有11家銀行的房地產(chǎn)貸款或個人住房貸款是超標(biāo)的，經(jīng)過計算，這11家銀行的貸款超標(biāo)總量達(dá)到了9519億元。

盡管這些銀行存在縮減房地產(chǎn)貸款規(guī)模的壓力，但由于政策“不急轉(zhuǎn)彎”，給予了2-4年的過渡期，并且還可以據(jù)實適度延長，總體來說調(diào)整壓力并不算大。粗略估算年均需要壓降的存量總規(guī)模大概是房地產(chǎn)貸款2000億、個人住房貸款3000億，影響并不算大。

具體來看，超過紅線的銀行中，大型銀行超出幅度很小，只有部分中型銀行和城商行超出點數(shù)較多，可能采取的措施有：一是“替代”，適當(dāng)增配風(fēng)險收益率與房地產(chǎn)貸款類似的信貸產(chǎn)品，適當(dāng)加大信用卡等個貸產(chǎn)品發(fā)放力度；二是“分子做減法”，進(jìn)行逾期和不良房地產(chǎn)貸款的催收和壓降，以資產(chǎn)證券化的方式加大存量貸款流轉(zhuǎn)；三是“分母做加法”，支持實體經(jīng)濟，擴大其他領(lǐng)域的貸款。近8000億個人住房貸款需壓降。

金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款有何變化？增速持續(xù)回落。

分析了37家上市銀行貸款結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)后，再來看看全國金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款規(guī)模又有何變化。央行金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告顯示，近一年時間我國金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)回落。

具體來看，2019年末至2020年三季度末，金融機構(gòu)人民幣房地產(chǎn)貸款余額分別為44.41萬億元，46.16萬億元，47.40萬億元，48.83萬億元，同比增速分別為14.8%，13.9%，13.1%，12.8%。此外，人民幣房地產(chǎn)貸款余額占同期人民幣各項貸款余額，分別為29%、28.81%、28.69%、28.83%。

再看金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款增量數(shù)據(jù)，2020年一季度增加1.75萬億元，上半年增加2.99萬億元，前三季度增加4.42萬億元，分別占同期人民幣各項貸款增量的24.6%、24.7%、27.2%。

但值得注意的是，2020年前三季度新增房地產(chǎn)貸款均低于去年同期。數(shù)據(jù)顯示，2019年一季度增加1.82萬億元，上半年增加 3.21萬億元，前三季度4.59萬億元。

以單個季度增量來看，2019年四季度至2020年第三季度，每季度增加的人民幣房地產(chǎn)貸款分別為1.12萬億元、1.75萬億元、1.24萬億元、1.43萬億元，占同期人民幣各項貸款增量的35.22%、24.65%、24.85%、34.29%。

此外，2020前三季度，金融機構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額、個人住房貸款余額增速出現(xiàn)放緩趨勢。央行報告顯示，2019年末至2020年三季度，金融機構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為11.22萬億元，11.89萬億元，11.97萬億元，12.16萬億元，同比增速分別為10.1%，9.6%，8.5%，8.2%。同期，個人住房貸款余額為30.07萬億元，31.15萬億元，32.36萬億元，33.59萬億元，同比增速分別為16.7%，15.9%，15.7%，15.7%。

房貸集中度新政傳遞了哪些信號？

2020年的最后一天，人民銀行與銀保監(jiān)會共同發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。從購房端的限購限售限貸，到開發(fā)商的“三道紅線”，再到資金端的集中度管理，生產(chǎn)者、購買者、資金提供者，房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策閉環(huán)儼然已經(jīng)形成?！胺孔〔怀础笔墙陙矸康禺a(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)，銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款貸款集中度管理制度的提出，也是對落實房地產(chǎn)長效機制、實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度等要求的響應(yīng)。

我們在對37家A股上市銀行貸款結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)截至2020年6月末）統(tǒng)計分析后發(fā)現(xiàn)，新規(guī)之下，大部分銀行符合管理要求，但也有部分銀行或多或少地存在調(diào)降壓力。我們靜態(tài)測算，僅A股上市銀行的超標(biāo)規(guī)模就近萬億，政策力度不可謂不大。不僅僅是超標(biāo)銀行面臨調(diào)整壓力，對于未超標(biāo)的銀行 ，此次的新政也提出了明確要求：房地產(chǎn)貸款集中度符合管理要求的銀行業(yè)金融機構(gòu)，應(yīng)穩(wěn)健開展房地產(chǎn)貸款相關(guān)業(yè)務(wù)，保持房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比基本穩(wěn)定。監(jiān)管態(tài)度不可謂不堅決。

但我們也能注意到，監(jiān)管對銀行達(dá)標(biāo)的安排又是審慎的，也具有適度彈性。具體來看，監(jiān)管根據(jù)銀行業(yè)金融機構(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模、機構(gòu)類型等因素，分檔設(shè)定了房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。管理要求的設(shè)定綜合考慮了銀行類型、存量房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)現(xiàn)狀及未來空間。同時，為體現(xiàn)區(qū)域差異，確定地方法人銀行業(yè)金融機構(gòu)的房地產(chǎn)貸款集中度管理要求時，可以有適度的彈性。

而監(jiān)管也根據(jù)銀行房地產(chǎn)貸款超標(biāo)程度分情況設(shè)定了過渡期。2020年12月末，銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分點以內(nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實施之日起4年。房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比的業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期分別設(shè)置。

此外，為支持大力發(fā)展住房租賃市場，監(jiān)管規(guī)定住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計算；為配合資管新規(guī)的實施，資管新規(guī)過渡期內(nèi)（至2021年底）回表的房地產(chǎn)貸款也不納入統(tǒng)計范圍。采取分類分檔、差別化過渡期、區(qū)域調(diào)節(jié)機制等多種機制安排，不難看出，監(jiān)管目的還是要確保政策平穩(wěn)實施，確保調(diào)整節(jié)奏相對平穩(wěn)、調(diào)整工作穩(wěn)妥有序推進(jìn)?？傮w而言，建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，有利于市場主體形成穩(wěn)定的政策預(yù)期，有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展。

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