樓市話山論見：央行、銀保監(jiān)會連續(xù)出手，高層表明態(tài)度，樓市要變了?

2021年，樓市風(fēng)雨欲來。

先是央行在年初實施《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，將根據(jù)銀行業(yè)金融機構(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模、機構(gòu)類型等因素，分檔設(shè)定房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。

其中的內(nèi)容，相信大家都有所耳聞，把各家銀行分為五檔，限制貸款流向房地產(chǎn)行業(yè)的占比（包括房地產(chǎn)貸款占比和個人房貸占比），國有大行、大中型股份銀行、城商行、村鎮(zhèn)銀行的標準都有所不同。

比如，六大國有大行(工農(nóng)中建、郵政、交通）、國家開發(fā)銀行為第一檔，兩個上限分別為40%和32.5%，在5檔中最高。招行、農(nóng)發(fā)銀行、浦發(fā)、中信、興業(yè)等17家中型銀行，為第二檔，兩個上限分別為27.5%和20%。

這個通知來的很突然，直接從1月1日就開始實施，時間之緊迫，手腕之強硬，決心之堅定，出乎很多業(yè)內(nèi)人士的預(yù)料。隨后，據(jù)中國房地產(chǎn)報報道，2021開年，銀保監(jiān)系統(tǒng)監(jiān)管絲毫沒有放松，已密集披露超200張罰單，合計罰款金額超2.5億元。

這些罰單，大部分都指向“涉房貸款”。

由于執(zhí)行中的動作變形，部分銀行的分支機構(gòu)因“涉房”以及“涉土地”信貸審批中出現(xiàn)了違規(guī)行為。僅僅1月8日一天時間，銀保監(jiān)會就一口氣開出21張罰單，涉及國開行、國銀租賃、工商銀行、郵儲銀行、長城資產(chǎn)管理股份有限公司、長城新盛信托和長城華西銀行這7家金融機構(gòu)，共計處罰1.995億元。

罰單理由幾乎都跟房地產(chǎn)有關(guān)系。比如理財資金違規(guī)用于繳納或置換土地款、同業(yè)投資資金（通過置換方式）違規(guī)投向“四證”不全的房地產(chǎn)項目。

專家認為：2021開年僅半個月時間，管機構(gòu)已開出數(shù)百張罰單，其中銀行機構(gòu)理財業(yè)務(wù)和涉房貸款及土地出讓金相關(guān)業(yè)務(wù)為被罰重點，體現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控收緊的決心。除了央行的房地產(chǎn)貸款集中度管理，以及銀保監(jiān)會對涉房貸款的巨額罰單，密集調(diào)控加碼的背后，其實是高層針對房地產(chǎn)表明了態(tài)度。

近日，中國人民銀行副行長陳雨露在新聞發(fā)布會上表示：去年房地產(chǎn)貸款增速8年來首次低于各項貸款增速，新增房地產(chǎn)貸款占各項貸款比重，從2016年的44.8%下降到了去年的28%。

8年來第一次，房貸增速終于止住了不停上揚的步伐，比其他貸款的增速低了。

在發(fā)布會上，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾說的一段話，可以理解為央行對未來金融市場的態(tài)度：加強房地產(chǎn)金融調(diào)控，加強對各類資金流入房地產(chǎn)的統(tǒng)計監(jiān)測，推動金融資源更多流向制造業(yè)、小微企業(yè)等重點領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)。換言之：選在2021年開年之際，短短20天內(nèi)，央行、銀保監(jiān)會連續(xù)出手，高層也表明了態(tài)度，這本身就是強烈的信號，房地產(chǎn)調(diào)控的加碼，可能會貫穿2021全年?；蛟S有人會說，既然調(diào)控越來越嚴，最近看到的，怎么全是北上廣深房價上漲的消息？

統(tǒng)計局發(fā)的70大大中城市房價指數(shù)顯示，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中，北京、上海和廣州分別上漲0.3%、0.2%和0.7%，深圳下降0.1%。

貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2020年一線城市二手房的量價表現(xiàn)明顯好于低能級城市，需求升溫明顯，全年二手住宅總體成交量同比增長23%。上海成交大增26%，廣州成交同比增幅為25%，深圳同比增加23%，北京成交量及增幅均為2017年以來最高。

一線城市回暖，并不代表樓市會有起色，這一點都不矛盾。

原因很簡單：我國有30多個省，幾百個地市，2000多個縣城，北上廣深只不過站在輿論的聚光燈下，更易引起關(guān)注罷了。2015-2018年的階段，在“房住不炒”沒有提出的時候，我們看到的是房價普漲，在棚改貨幣化助推下，不管是中西部二線省會，還是沿海強市，抑或是不知名的四五線縣城，房價輕松翻倍。

但是，自從2017年確定“房住不炒”的基調(diào)后，在2019年-2020年，房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)持續(xù)創(chuàng)出記錄，棚改貨幣化政策退出，三四線城市紛紛熄火，到2020年，就連天津、鄭州、青島、大連等二線城市房價也開啟下跌之路。

樓市的風(fēng)向，正在從“普漲”走向“分化”。而央行、銀保監(jiān)會開年這兩大措施，又是限貸，又是開罰單，是在“分化”的基礎(chǔ)上再次加碼。

結(jié)果可想而知，年銷售17億平米的房地產(chǎn)市場沒了“水源”，銀行大幅收縮個人房貸額度和房企開發(fā)貸，龐大的樓市只有一線城市“鶴立雞群”，絕大部分二三線地市、四五線小縣城，都會墜入泥潭，這才是2021年樓市的真相。

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