樓市話山論見(jiàn)：房產(chǎn)稅真的要來(lái)了嗎？

房產(chǎn)稅自2010年7月22日在財(cái)政部舉行的地方稅改革研討會(huì)上拿出來(lái)大加討論之后，隨后的每一年關(guān)于“房產(chǎn)稅何時(shí)出臺(tái)”的話題都是全民關(guān)注的重要焦點(diǎn)。事實(shí)上，房產(chǎn)稅已經(jīng)連續(xù)8年成為“房地產(chǎn)年度關(guān)鍵熱詞”了。舉國(guó)上下為何都這么關(guān)心房產(chǎn)稅政策的出臺(tái)？原因我們已經(jīng)說(shuō)得很明白了：一方面，作為中國(guó)樓市調(diào)控的“保留大招”，房產(chǎn)稅被寄予厚望。尤其是在過(guò)去這些年房?jī)r(jià)一路高歌猛漲，市場(chǎng)投資炒作成風(fēng)，很多城市的房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩開(kāi)了居民的工資增幅，數(shù)以億計(jì)的民眾買房難度大幅增加的背景下，大家都盼望著房產(chǎn)稅能早日出臺(tái)。因?yàn)樵诮^大多數(shù)人的認(rèn)知里，唯有房產(chǎn)稅出臺(tái)房?jī)r(jià)才能真正“應(yīng)聲而跌”，炒房投機(jī)客才能被徹底“打趴下”，買房才會(huì)變得更容易；

另一方面，房產(chǎn)稅是住房持有環(huán)節(jié)征稅，它的出臺(tái)將關(guān)乎城鎮(zhèn)至少8億居民的“錢袋子”，更會(huì)徹底顛覆我國(guó)“住房持有成本為0”的原有格局。換言之，房產(chǎn)稅的開(kāi)征將對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到翻天覆地的重要作用，會(huì)直接影響到我國(guó)樓市未來(lái)房?jī)r(jià)、房租的走勢(shì)。從過(guò)去這些年有關(guān)“房產(chǎn)稅開(kāi)征”的各類新聞放出后市場(chǎng)的反應(yīng)來(lái)看，我們有理由相信，房產(chǎn)稅在某種意義上已經(jīng)起到了“未開(kāi)征先震懾”的重要作用了。

此話該怎么理解？就是每一次當(dāng)媒體放出“房產(chǎn)稅將要開(kāi)征”的消息后，市場(chǎng)就會(huì)有巨大震蕩——很多人擔(dān)心房產(chǎn)稅開(kāi)征持房成本會(huì)大幅增加，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅下滑，所以只要有這類消息爆出，一些投資炒房客就會(huì)“坐不住”拋售手中的房產(chǎn)。拿今年6月份來(lái)說(shuō)，當(dāng)時(shí)有媒體報(bào)道“2020年7月份房產(chǎn)稅試點(diǎn)將率先從一二線城市開(kāi)始”，于是很多一二線城市就迎來(lái)了一股“拋房潮”：合肥、濟(jì)南、南京、杭州、重慶、成都、青島等二十多個(gè)熱點(diǎn)城市二手房掛牌量激增200%。

房產(chǎn)稅到底要不要開(kāi)征？一直以來(lái)反對(duì)聲音頗多。此前有人大教授和經(jīng)濟(jì)學(xué)專家都公開(kāi)發(fā)言稱，“找不到開(kāi)征房產(chǎn)稅的理由，如果僅僅是出于調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的角度來(lái)看，大可不必來(lái)通過(guò)這種方式來(lái)進(jìn)行調(diào)節(jié)?！毖酝庵夥慨a(chǎn)稅的出臺(tái)無(wú)理論依據(jù)，也無(wú)現(xiàn)實(shí)意義。但是我們要說(shuō)，未來(lái)征收房產(chǎn)稅已經(jīng)是板上釘釘?shù)氖聦?shí)了，因?yàn)樨?cái)政部在2017年就已經(jīng)“敲定”了房產(chǎn)稅未來(lái)必然開(kāi)征的事實(shí)。不僅如此財(cái)政部高層還透露，未來(lái)要按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。財(cái)政部一錘定音，網(wǎng)絡(luò)上一切反對(duì)的聲音都毫無(wú)意義了。不過(guò)房產(chǎn)稅這個(gè)保留大招到底什么時(shí)候會(huì)和我們見(jiàn)面，直到2020年底也沒(méi)有準(zhǔn)確的時(shí)間。

和往年一樣，2020年有關(guān)“房產(chǎn)稅真要來(lái)了嗎”的消息也是隔三差五被報(bào)道出來(lái)。3月份，聚富財(cái)經(jīng)媒體發(fā)文稱，房產(chǎn)稅將在2020年下半年在上海、杭州兩個(gè)城市全面試點(diǎn)，后來(lái)相關(guān)部門出來(lái)辟謠：這是假消息；5月份，中央發(fā)布了促進(jìn)房產(chǎn)稅立法的新舉措，有媒體解讀“房產(chǎn)稅將在四大一線城市率先開(kāi)征”，后來(lái)上海、深圳均出來(lái)澄清：這是純屬妄言；11月28日，新華社針對(duì)深圳市場(chǎng)出現(xiàn)的“打新”、“代持炒房”行為，發(fā)布了標(biāo)題為《抑制樓市“打新熱”需要“硬核”舉措》的文章，其中明確提到“加強(qiáng)對(duì)持有環(huán)節(jié)的調(diào)控，讓稅收杠桿發(fā)揮更大作用。建立科學(xué)合理的房地產(chǎn)稅制度，通過(guò)市場(chǎng)化手段抑制投資投機(jī)行為，或許能收釜底抽薪之效”，有媒體又解讀稱，深圳從2021年1月1日起將正式出臺(tái)房產(chǎn)稅，同樣的后來(lái)深圳稅務(wù)局出來(lái)辟謠：該消息純屬謠言，請(qǐng)廣大市民勿信謠傳謠。

房產(chǎn)稅真要來(lái)了？答案是否定的，2021年出臺(tái)更不現(xiàn)實(shí)，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅目前連立法工作都沒(méi)有完成。媒體一而再再而三發(fā)布“房產(chǎn)稅要來(lái)了”的消息，事實(shí)證明很多人不過(guò)是為了博眼球、賺流量。不過(guò)最近一段時(shí)間，多位專家和機(jī)構(gòu)都預(yù)測(cè)了房產(chǎn)稅可能出臺(tái)的時(shí)間。首先，獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，房產(chǎn)稅可能在“十四五”期間出臺(tái)。不僅如此，他還直言不諱指出，“十四五”期間是房產(chǎn)稅開(kāi)征的最好時(shí)機(jī)。理由有三：1、房產(chǎn)稅開(kāi)征已經(jīng)得到了民意的廣泛支持；2、具備開(kāi)征房產(chǎn)稅的條件，尤其是對(duì)于家庭的第三套住房征收房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)條件已經(jīng)非常成熟；3、國(guó)家近段時(shí)期大談“健全地方稅、直接稅體系”，這顯然是在為開(kāi)征房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備；

其次，金融學(xué)博士、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師張啟迪也認(rèn)為，十四五期間房地產(chǎn)稅落地是大概率事件?？紤]到2021年以后中國(guó)經(jīng)濟(jì)將逐漸趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也將得到有效治理，配合宏觀經(jīng)濟(jì)政策的對(duì)沖以及房產(chǎn)稅征收機(jī)制的過(guò)渡性設(shè)計(jì)，房產(chǎn)稅在2021-2022年完成立法、2023-2024年落地是有可能出現(xiàn)的。他直言，“目前房產(chǎn)稅的征收已基本不存在技術(shù)層面的障礙?！?/span>

不僅如此，他還提醒道，房產(chǎn)稅的推出永遠(yuǎn)沒(méi)有最好的時(shí)點(diǎn)，推出時(shí)間越晚，越不利于國(guó)內(nèi)大循環(huán)的建立和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。房產(chǎn)稅開(kāi)征越早越好。而且開(kāi)征房產(chǎn)稅具有諸多積極意義：第一有助于抑制金融資源過(guò)度流向房地產(chǎn)市場(chǎng)；第二提升資金在經(jīng)濟(jì)中的配置效率；最主要的是房產(chǎn)稅有助于穩(wěn)定居民杠桿率，增加居民消費(fèi)。再者，社科院在此前發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2020-2021）—樓市調(diào)控：迎來(lái)曙光再出發(fā)》中也明確提到，在一些熱點(diǎn)城市和炒房屢禁不止的城市率先加快試點(diǎn)開(kāi)征房地產(chǎn)稅，爭(zhēng)取在“十四五”期間開(kāi)征房地產(chǎn)稅。由此可見(jiàn)，社科院對(duì)于房產(chǎn)稅開(kāi)征的態(tài)度也是“越早越好”。事實(shí)上，我們也不止一次強(qiáng)調(diào)過(guò)，房產(chǎn)稅開(kāi)征的諸多條件其實(shí)真的都已經(jīng)具備了：1、現(xiàn)在是房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定時(shí)期，這個(gè)出臺(tái)房產(chǎn)稅不會(huì)造成市場(chǎng)的大幅波動(dòng)，機(jī)會(huì)難得；2、不動(dòng)產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)早已于一年前實(shí)現(xiàn)；3、絕大多數(shù)城市房地產(chǎn)已從增量市場(chǎng)過(guò)渡到存量市場(chǎng)，而且供大于求局面已經(jīng)形成；4、全民對(duì)于出臺(tái)房產(chǎn)稅都抱有很高的熱情，而且民意上非常支持。

過(guò)去兩三年，也有很多專家給出征稅的具體實(shí)施方案建議：孟曉蘇認(rèn)為，應(yīng)該見(jiàn)房就收，見(jiàn)證就退，從小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)始，稅率可以高一點(diǎn)；黃奇帆認(rèn)為，房產(chǎn)稅稅基超過(guò)3%，就會(huì)沒(méi)有人炒房；財(cái)政部稅政研究室主任張學(xué)誕提出，人均免征的面積控制在40到60平米，稅率介于0.2%到1.2%之間，是較為合理的。 

雖然開(kāi)征房產(chǎn)稅的具體時(shí)間待定，但關(guān)于房產(chǎn)稅的最重要信號(hào)來(lái)自于財(cái)政部。財(cái)政部已經(jīng)確定未來(lái)房產(chǎn)稅將“這樣”征收。

12月23日，財(cái)政部部長(zhǎng)劉昆發(fā)表《建立現(xiàn)代財(cái)稅體制》萬(wàn)字文章，其中在談及進(jìn)一步完善現(xiàn)代稅收制度時(shí)提到，未來(lái)房產(chǎn)稅將“這樣”征收：要按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅。分三步走推進(jìn)房產(chǎn)稅立法，這里不需要過(guò)多解釋了，這個(gè)原則和三年前提到的基本一致：先立法是普遍共識(shí)；然后是中央授權(quán)地方，未來(lái)可能每個(gè)城市的征收對(duì)象、稅基都不一樣；再就是根據(jù)每個(gè)城市的財(cái)政收支以及房?jī)r(jià)等基本面來(lái)決定開(kāi)征時(shí)間順序，理論上來(lái)說(shuō)，可能是先從一二線大城市開(kāi)始，三四線城市開(kāi)征的時(shí)間點(diǎn)會(huì)很晚。

過(guò)去大家一直都非常關(guān)心征稅是按照購(gòu)買價(jià)格還是市場(chǎng)價(jià)，這一次財(cái)政部給出了明確“答案”：對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅。什么意思？就是未來(lái)征稅全部按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)。打個(gè)比方，2000年時(shí)，購(gòu)買一套房子可能只花了1萬(wàn)元，到2025年這套房子市場(chǎng)評(píng)估價(jià)是1000萬(wàn)，那最后還是按照1000萬(wàn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)來(lái)交稅。既然靠房產(chǎn)升值賺錢了，當(dāng)然也要按照房產(chǎn)增值的價(jià)格來(lái)交稅，所以這是非常合理的。

房產(chǎn)稅從提出到今天，最少也有十年時(shí)間了，這期間雖然重慶和上海都已經(jīng)穩(wěn)定試點(diǎn)了很長(zhǎng)一段時(shí)間，但都仍然是小范圍、輕稅負(fù)，起到的作用也可想而知，既緩解不了財(cái)政壓力，也無(wú)法根本遏制投資炒作。用黃奇帆的話說(shuō)，房產(chǎn)稅未來(lái)的兩大作用一是幫助一些城市逐漸擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴，二是根本上遏制投資炒作，所以未來(lái)房產(chǎn)稅開(kāi)征必然是大規(guī)模的，針對(duì)不同人群也會(huì)有顯著區(qū)別。

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