樓市話山論見(jiàn)：樓市步入“無(wú)增長(zhǎng)時(shí)代”，2021年樓市仍是“穩(wěn)”字當(dāng)頭

不要認(rèn)為未來(lái)的房地產(chǎn)會(huì)因?yàn)檫M(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段、產(chǎn)生新的行業(yè)邏輯而陷入困境，相反，疫情這只“黑天鵝”在眾多不確定性中，卻允許中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)走出完美的“V型”，足以說(shuō)明房地產(chǎn)仍然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石和穩(wěn)定劑。“這意味著，未來(lái)會(huì)是充滿挑戰(zhàn)的，無(wú)增長(zhǎng)時(shí)代到來(lái)，卻也可能迎來(lái)新的好時(shí)代，未來(lái)部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)可以大步向前，壓力測(cè)試不盡人意的企業(yè)要適當(dāng)放緩腳步了，夯實(shí)基礎(chǔ)更重要。

樓市進(jìn)入無(wú)增長(zhǎng)時(shí)代

對(duì)于宏觀政策，2021年政策會(huì)保持連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性，繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的政策主基調(diào)，并以租賃市場(chǎng)為抓手，解決好大城市住房突出問(wèn)題。這樣的政策環(huán)境反應(yīng)在市場(chǎng)上，未來(lái)成交面積很難有大幅度的突破，所以行業(yè)步入“無(wú)增長(zhǎng)時(shí)代”。

從2016年至2020年，銷售面積幾乎沒(méi)有增長(zhǎng)，都穩(wěn)定在16億平方米左右。雖然成交金額從14萬(wàn)億元達(dá)到17萬(wàn)億元，但這一方面是房?jī)r(jià)在漲，另一個(gè)方面是過(guò)去幾年都以三四線城市的成交結(jié)構(gòu)為主，而從去年和今年開(kāi)始一二線城市的成交占比越來(lái)越高，所以才使得成交金額不斷上升。

“未來(lái)幾年銷售額可能還會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)，但銷售面積可能都會(huì)維持在16億平方米左右?！蔽磥?lái)的樓市實(shí)際上是沒(méi)有增長(zhǎng)的，尤其是，如果融資性現(xiàn)金流不增長(zhǎng)，則房企很難增長(zhǎng)。“都是要靠融資拉動(dòng)增長(zhǎng)，銀行和金融機(jī)構(gòu)信托都受到了新規(guī)的約束，房地產(chǎn)拿不到更多的錢，企業(yè)也很難獨(dú)自美麗。”

資金將成房企最大挑戰(zhàn)

從最初銀保監(jiān)會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)金融監(jiān)管要求，到8月20日“三道紅線”應(yīng)聲而來(lái)，再到11月底銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀牛”……2020年的信貸金融政策一步步收緊，企業(yè)投資也受到一定影響。

“我覺(jué)得最難的、最大的挑戰(zhàn)，就是在資金上的挑戰(zhàn)?！鳖A(yù)計(jì)需要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的財(cái)務(wù)指標(biāo)調(diào)整，一些房企才會(huì)重新企穩(wěn)。“‘三道紅線’政策出現(xiàn)后，我們突然之間發(fā)現(xiàn)，今天的融資流、現(xiàn)金流可能變成負(fù)的了，這對(duì)所有地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)都是巨大的挑戰(zhàn)。我們看到了一部分企業(yè)出現(xiàn)了債券違約，部分企業(yè)出現(xiàn)了信用違約等。然后是上市房企的債務(wù)糾紛，今年和去年相比，從金額上來(lái)說(shuō)，是兩倍于去年；從案例數(shù)字上來(lái)說(shuō)，也大大增加了?！?/span>

尤其當(dāng)2021年，金融政策仍將趨緊，“三道紅線”范圍擴(kuò)大。千萬(wàn)不要以為今天“水”很多，都會(huì)流入房地產(chǎn)。過(guò)去兩年，都在關(guān)房地產(chǎn)金融的“水龍頭”。 “三道紅線”之后，房企的資金壓力驟升，資金上的挑戰(zhàn)將是未來(lái)最大的挑戰(zhàn)。“企業(yè)首先還是要降杠桿，讓自己轉(zhuǎn)綠?！崩缭谕顿Y端，增多合作拿地，拿地不并表，減少資金占用；加快土儲(chǔ)開(kāi)發(fā)效率，合理儲(chǔ)備，提高土儲(chǔ)質(zhì)量；少投資、放緩?fù)顿Y。

在運(yùn)營(yíng)端，加大小股操盤比例，維持行業(yè)規(guī)模；加大銷售回款，加快項(xiàng)目去化；產(chǎn)品力打磨、標(biāo)準(zhǔn)化，提升利潤(rùn)空間、加快周轉(zhuǎn)速度；加快項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)速度，增厚資產(chǎn)；組織管理效能提升，降成本提效率。在融資端，分拆多元化上市、增發(fā)配股、加大經(jīng)營(yíng)杠桿使用等?！吧鲜惺窃黾淤Y本金的辦法，把分母做大，做一系列綜合運(yùn)用，這里面最重要的是有一個(gè)好的CFO，把估值做好?！?/span>過(guò)去房企高歌猛進(jìn)，資金帶來(lái)了巨大的動(dòng)力。但未來(lái)，很多房企拿不到資金，如果沒(méi)有更多的資金加入，整個(gè)行業(yè)再繼續(xù)往上走的動(dòng)能會(huì)被大大削弱。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)

在政策嚴(yán)控、增長(zhǎng)不易的未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，并非毫無(wú)生機(jī)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將轉(zhuǎn)機(jī)來(lái)臨。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)機(jī)主要體現(xiàn)在兩點(diǎn)，首先是政策破解了行業(yè)壁壘，痛點(diǎn)被解決；其二，2020年是60后入場(chǎng)元年，他們帶來(lái)消費(fèi)變革，部分企業(yè)已開(kāi)始盈利。可以看出，A股醫(yī)療股市值大于養(yǎng)老股，養(yǎng)老股遠(yuǎn)超地產(chǎn)股。資本市場(chǎng)印證了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的空間足夠，在未來(lái)十年二十年，甚至五十年一百年都有發(fā)展可能。但值得注意的是，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)向高品質(zhì)、多樣化升級(jí)，企業(yè)需要與時(shí)俱進(jìn)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)兩極分化非常明顯，七大區(qū)域城市養(yǎng)老潛力凸顯，比如廣東、北京養(yǎng)老金盈余，上海的養(yǎng)老投資潛力將在2050年位居城市榜首，但東三省養(yǎng)老市場(chǎng)低迷，養(yǎng)老金虧空量大。

另外，未來(lái)進(jìn)入康養(yǎng)領(lǐng)域的房企，需要用產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)思維進(jìn)行布局，開(kāi)發(fā)過(guò)程中更應(yīng)注重運(yùn)營(yíng)和服務(wù)能力，并且能夠做足落地，因?yàn)楹诵倪€是運(yùn)營(yíng)。

與此同時(shí)，要看到細(xì)分領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)，比如3+N，“治未病健康管理領(lǐng)域”“高齡老人護(hù)理領(lǐng)域”“老年病康復(fù)領(lǐng)域”“智慧養(yǎng)老、適老化改造、老年用品、老年文化娛樂(lè)”等細(xì)分領(lǐng)域。“總體來(lái)說(shuō)，2020年養(yǎng)老的產(chǎn)值歐洲是4.8萬(wàn)億美元，美國(guó)是4.7萬(wàn)億美元，中國(guó)1.17萬(wàn)億美元；占GDP比重歐洲28%，美國(guó)22%，中國(guó)只有7%，2020年對(duì)于中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)只是一個(gè)起步?！?/span>

大力發(fā)展租賃保障住房

2020年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出大力發(fā)展大城市租賃保障住房，把“租賃”放到了特別重要的戰(zhàn)略位置，指出“明年宏觀政策要保持連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性，繼續(xù)堅(jiān)持‘房住不炒’的政策主基調(diào)，并以租賃市場(chǎng)為抓手，解決好大城市住房突出問(wèn)題?！?/span>

“另一方面，2020年長(zhǎng)租公寓的接連暴雷讓公眾對(duì)其信任度降到了谷底，租房客對(duì)于品牌公寓沒(méi)有信心，不僅僅是對(duì)分散式公寓沒(méi)有信心，對(duì)集中式公寓也沒(méi)有信心，這不是一時(shí)半會(huì)能解決的，很多客戶都重新選擇和房東直聯(lián)，這是對(duì)租賃市場(chǎng)最大的挑戰(zhàn)?！?/span>“2020年是租賃的政策年，46個(gè)城市總共出臺(tái)了和租賃相關(guān)的234條政策?！敝醒氚炎赓U放到了特別重要的戰(zhàn)略位置，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)保障性，要增加供應(yīng)還要調(diào)控租金，未來(lái)增加供給的市場(chǎng)規(guī)范政策會(huì)越來(lái)越多。

2021年政策關(guān)注重點(diǎn)在租賃，既要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，又要土地供應(yīng)向租賃住房建設(shè)傾斜，還要對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控，更好地解決好大城市住房突出問(wèn)題。政策也都聚焦租賃，現(xiàn)在越來(lái)越多的企業(yè)在做輕資產(chǎn)模式，除了租金收入之外，也要尋找多種業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的收入。

從不確定性回歸確定性

“房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷從確定性到不確定性，再到確定性的轉(zhuǎn)折。”2018年之前，地產(chǎn)處于確定性階段，房企通過(guò)增大融資、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債模式，實(shí)現(xiàn)規(guī)模迅速壯大：2018~2020年，伴隨政策面房住不炒政策出臺(tái)，宏觀經(jīng)濟(jì)去杠桿苗頭出現(xiàn)，加之疫情突發(fā)，房地產(chǎn)進(jìn)入不確定性階段。過(guò)去的兩三年不確定性充滿了整個(gè)行業(yè)，無(wú)論是政策、“黑天鵝”，還是整個(gè)行業(yè)的上下波動(dòng)，這都是因?yàn)椴淮_定性。

2020年之后，戴上“三條紅線”的“緊箍咒”，確定性更加明確，再加上提了4年的“房住不炒”，行業(yè)的發(fā)展方向變得非常清晰，高歌猛進(jìn)時(shí)代應(yīng)該告一段落。

“去年提出了房地產(chǎn)是制造業(yè)，這是現(xiàn)在最主要的觀點(diǎn)。今年應(yīng)該補(bǔ)充兩點(diǎn)，制造業(yè)之外，房地產(chǎn)業(yè)也是中國(guó)最大的金融業(yè)，最大的服務(wù)業(yè)?！?/span>制造業(yè)所有的特征，房地產(chǎn)行業(yè)都符合，尤其房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)吸引消化就業(yè)者也有幫助。與房地產(chǎn)相關(guān)的服務(wù)業(yè)，正越做越好、越做越大，值得重視。

此外，房地產(chǎn)依然具有金融屬性，房企可以學(xué)習(xí)金融機(jī)構(gòu)，每年做壓力測(cè)試。

第一是測(cè)試經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流加融資現(xiàn)金流最后等于正還是負(fù)。2020年上半年，50家房企中經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為負(fù)的是26家，融資現(xiàn)金流為負(fù)的是8家，值得引起重視。第二個(gè)壓力測(cè)試，是把所有的資產(chǎn)，包括在售項(xiàng)目、土儲(chǔ)、存量資產(chǎn)、不良資產(chǎn)，全部折合市場(chǎng)價(jià)，減去所有的負(fù)債、應(yīng)付款，上市公司可以和上市公司市值做比較，非上市公司可以和凈資產(chǎn)做比較。兩道壓力測(cè)試完成后，得出結(jié)果良好的房企，可以在2021年乃至未來(lái)每一年繼續(xù)大踏步前進(jìn)。如果這兩道壓力測(cè)試做出來(lái)的結(jié)果不盡如人意，未來(lái)可以適當(dāng)?shù)姆啪從_步，夯實(shí)基礎(chǔ)。

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