樓市話山論見：樓市“風(fēng)向已轉(zhuǎn)”？“斷供潮”來(lái)臨，未來(lái)房?jī)r(jià)將走向何方?

隨著2021年的到來(lái)，樓市并沒(méi)有因?yàn)樾碌囊荒甑絹?lái)而出現(xiàn)新的轉(zhuǎn)機(jī)。在整個(gè)2020年里，房?jī)r(jià)走勢(shì)都非常低迷，在國(guó)家不斷地對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控下，樓市走勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。在2020年里，雖然以深圳、東莞、杭州、蘇州、南京等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域城市樓市都非常過(guò)熱，但是最后根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的調(diào)查結(jié)果顯示，這些城市的樓市都存在炒作現(xiàn)象，最終在調(diào)控政策收緊的情況下房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭也都被遏制了下來(lái)。而除了這些城市之外，全國(guó)大部分大城市的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了下跌的跡象，不少城市房?jī)r(jià)下跌的幅度還不小，比如北京、鄭州、天津、武漢、青島、濟(jì)南等城市。特別是青島和鄭州這兩個(gè)城市，雖然市區(qū)房?jī)r(jià)下跌不明顯，但是其郊區(qū)樓盤房?jī)r(jià)下跌非常明顯?？梢哉f(shuō)，由于2020年房?jī)r(jià)的走勢(shì)，讓人們第一次看到了房?jī)r(jià)下跌的希望。在過(guò)去，房?jī)r(jià)也確實(shí)跌過(guò)幾次，但是最后都很快上漲了回去，因此目前還有一些人依然看漲房?jī)r(jià)，認(rèn)為房?jī)r(jià)目前只是暫時(shí)回調(diào)，以后還會(huì)大漲回來(lái)。真的是這樣嗎？其實(shí)不然，因?yàn)楝F(xiàn)如今的樓市不僅是政策環(huán)境已經(jīng)改變，供需關(guān)系也已經(jīng)改變了。

在政策方面，在過(guò)去房地產(chǎn)行業(yè)一直是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎，所以為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境非常好。就比如在2014年樓市出現(xiàn)困難、樓市庫(kù)存不斷攀升時(shí)，國(guó)家就出臺(tái)了“去庫(kù)存”政策。比如鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房，買房有補(bǔ)貼；比如降低首付比例和房貸利率；還比如放開限購(gòu)政策，鼓勵(lì)購(gòu)買二套房等等。樓市在這種利好的政策環(huán)境下很快回溫，房?jī)r(jià)也很快上漲回來(lái)并且創(chuàng)新高。但是現(xiàn)如今的樓市政策已經(jīng)和以前截然相反，現(xiàn)在國(guó)家下決心調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)和現(xiàn)在的高房?jī)r(jià)，不斷對(duì)打擊樓市炒房現(xiàn)象。也就是以前的政策是鼓勵(lì)大家買房，現(xiàn)在的樓市政策是堅(jiān)決打擊投資炒房現(xiàn)象，只建議剛需購(gòu)房者買房。在供需關(guān)系方面，在過(guò)去，由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的時(shí)間比較短，住房資源還非常緊缺，并且隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷繼續(xù)，每年都有大量的農(nóng)村人口流入城市，對(duì)住房的需求也在不斷增加。再加上有大量炒房客投資囤積房產(chǎn)，所以市場(chǎng)流動(dòng)的住房資源一直都是供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)一直上漲也非常正常。而現(xiàn)如今的住房資源已經(jīng)過(guò)剩了，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我們國(guó)家城鎮(zhèn)居民的人均住房面積已經(jīng)超過(guò)了39平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于很多發(fā)達(dá)城鎮(zhèn)人均住房面積33平方米的水平。

另外，根據(jù)央行調(diào)查組的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我們國(guó)家96%的城鎮(zhèn)家庭都有房子，戶均1.5套房子。從這兩組數(shù)據(jù)中可以看出，我們國(guó)家的住房資源已經(jīng)過(guò)剩，并且在國(guó)家不斷地調(diào)控之下，炒房客也在慢慢退出樓市，大量被囤積的房產(chǎn)現(xiàn)在也在慢慢流入樓市之中?，F(xiàn)在不僅是樓市總體住房資源過(guò)剩，市場(chǎng)中流動(dòng)的住房資源也已經(jīng)過(guò)剩，因此現(xiàn)在樓市已經(jīng)進(jìn)入了買方市場(chǎng)，在這種供需關(guān)系下，房?jī)r(jià)也已經(jīng)失去了再次大漲的基礎(chǔ)。另外，現(xiàn)如今的全國(guó)大部分城市的房?jī)r(jià)都已經(jīng)嚴(yán)重偏高，偏離了當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨?。比如根?jù)易居研究院的調(diào)查結(jié)果顯示，我們國(guó)家平均房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)高達(dá)13.3，并且北京、深圳和廈門這3個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)超過(guò)了30?？梢钥闯?，現(xiàn)在我們國(guó)家的房?jī)r(jià)確實(shí)偏高，就是很多資源萎縮人口不斷流失的三四線小城市的房?jī)r(jià)都在七八千左右，樓市目前的泡沫非常大。

所以可以看出，根據(jù)目前樓市的情況，房?jī)r(jià)已經(jīng)不可能再像以前那樣再度大漲了，相反的，現(xiàn)在很多城市的樓市都需要面臨房?jī)r(jià)下跌的壓力。而房?jī)r(jià)的下跌，也會(huì)讓最近兩年買房的人面臨虧損的情況。比如2017年在河北涿州買房的人現(xiàn)在不僅首付已經(jīng)虧沒(méi)了，也已經(jīng)面臨資不抵債的情況，因?yàn)殇弥莘績(jī)r(jià)已經(jīng)從2.5萬(wàn)元/平方米的高點(diǎn)跌到了目前9000元/平方米左右。因此，隨著房?jī)r(jià)不斷走低，購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，再加上2020年很多人收入都受到了影響，所以現(xiàn)在很多人已經(jīng)失去了還房貸的能力，最終選擇了棄房斷供。

根據(jù)阿里的拍賣平臺(tái)上房產(chǎn)拍賣數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在法拍房的數(shù)據(jù)量相比去2015年已經(jīng)翻了一倍，可以看出最近兩年棄房斷供的人越來(lái)越多，“斷供潮”來(lái)臨。由于現(xiàn)在棄房斷供的越來(lái)越多，銀行的壞賬也越來(lái)越多。對(duì)此，在今年央行和銀監(jiān)會(huì)也出臺(tái)了“限貸令”新規(guī)定，通過(guò)限制房貸來(lái)降低金融風(fēng)險(xiǎn)。也就是說(shuō)，現(xiàn)在2021年剛剛來(lái)臨，樓市就迎來(lái)了“限貸令”，這也是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)又一個(gè)調(diào)控政策。通過(guò)對(duì)銀行機(jī)構(gòu)對(duì)房貸設(shè)置上限來(lái)限制房貸的規(guī)模，從而限制投資客貸款買房，這也是為了防止炒房客高杠桿投資虧損之后棄房斷供。而在“限貸令”下，2021年房企又將面臨購(gòu)房者貸款難的問(wèn)題，這樣也會(huì)減少很多人、特別是投資客買房。另外在2021年房企們還面臨降低負(fù)債率的壓力，需要賣房子回籠資金。所以在這兩個(gè)新規(guī)之下，房企們?cè)?021年的銷售將遇到更大的困難，對(duì)此房企們也將大概率加大降價(jià)促銷力度來(lái)吸引購(gòu)房者買房。同時(shí)，新房市場(chǎng)還將受到二手房房?jī)r(jià)下跌的沖擊，所以2021年以后的房?jī)r(jià)或?qū)⒊鋈藗兊南胂蟆?/p>

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