樓市話山論見：房貸是“越短越好”還是“越長(zhǎng)越好”？

房貸是“越短越好”還是“越長(zhǎng)越好”？對(duì)于我們尋常老百姓來(lái)說，房子永遠(yuǎn)是一個(gè)熱門的話題，無(wú)論是作為剛需還是作為保值增值的投資渠道，房?jī)r(jià)的走勢(shì)都會(huì)牽絆著我們敏感的神經(jīng)，對(duì)于普通的家庭來(lái)說，購(gòu)房支出可以說是我們生活中最大的一項(xiàng)支出，對(duì)于房?jī)r(jià)單價(jià)動(dòng)輒數(shù)萬(wàn)元每平方米的城市來(lái)說，光湊齊首付款就需要掏空三代人的錢包，之后還要經(jīng)歷幾年甚至三十年的按揭房貸。

那么，房貸到底該選擇等額本息還貸方式還是等額本金還款方式對(duì)我們來(lái)說更劃算？房貸到底是選擇長(zhǎng)期好還是短期好呢？不要小看了這些問題，我們的一個(gè)決策甚至將會(huì)產(chǎn)生幾十萬(wàn)的利息差異！接下來(lái)，我們就來(lái)說一說這些問題~

從買房的支付方式來(lái)看，一般可以分為全款買房和按揭買房?jī)纱箢?。全款買房一般適用于土豪朋友，而按揭買房被我們絕大多數(shù)的普通家庭所采用。在按揭買房貸款方式中，又可以分為全部選擇商業(yè)貸款方式，全部選擇公積金貸款方式，或者組合貸款方式。就利息支出成本來(lái)說，通常是公積金貸款方式利息成本最低，商業(yè)貸款利息成本居中，組合貸款利息成本支出居中。為了計(jì)算方便，在接下來(lái)的舉例中，我們統(tǒng)一以商業(yè)貸款按揭方式為例來(lái)說明問題。

一、等額本息還貸方式與等額本金還款方式，哪個(gè)對(duì)更劃算？

例.假設(shè)2021年2月，小王想購(gòu)置一處商品房，付款方式為按揭貸款，貸款來(lái)源為全部商貸，商貸總額為150萬(wàn)元。在貸款年限方面，小王選擇按30年來(lái)償還。利率方式選擇為L(zhǎng)PR浮動(dòng)利率，按照當(dāng)前五年前4.65%計(jì)算。

選擇等額本息方式的還貸成本：

經(jīng)計(jì)算，小王選擇等額本息的方式還月供的話，每月應(yīng)還7734.55元，其中月供中所償還的本金前期扣得少而后期扣得多，月供中的利息則呈現(xiàn)相反的趨勢(shì)。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，30年利息總額128.44萬(wàn)元，總支出的利息占貸款本金的比例居然高達(dá)128.44/150*100%=85.63%！

選擇等額本金方式的還貸成本：

經(jīng)計(jì)算，小王選擇等額本息的方式還月供的話，首次月供應(yīng)還9979.17元，以后月供呈現(xiàn)逐月下降的趨勢(shì)，最后一期償還月供4182.81元。其中月供中所償還的本金所有期數(shù)扣的金額一致，月供中的利息則呈現(xiàn)逐月下降的趨勢(shì)。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，30年利息總額104.92萬(wàn)元，總支出的利息占貸款本金的比例居然高達(dá)104.92/150*100%=69.95%！

通過兩種方式結(jié)果做比較，我們可以發(fā)下，選擇等額本金方式還貸比選擇等額本息方式還貸利息可以少支出128.44-104.92=23.52萬(wàn)元！

因此，如果我們手中的資金相對(duì)來(lái)說較為寬裕，且沒有好的投資取得能夠使資金收益率高于房貸利率，在相同的還貸年限，我們選擇等額本金方式還貸更為劃算！

二、房貸是“越短越好”還是“越長(zhǎng)越好”？

毫無(wú)疑問，房貸期限越短肯定支付的利息比房貸期限越長(zhǎng)支付的要少很多。那么，在不同的還貸方式下，哪種方式節(jié)省利息支付幅度更大呢？我們還是分別以等額本息還貸方式與等額本金還貸方式來(lái)分別做比較。

等額本息還貸方式：

以例1中的條件為例，假設(shè)小王將還貸年限由30年改為20年，我們?cè)賮?lái)計(jì)算一下相關(guān)的利息成本。

經(jīng)計(jì)算，小王選擇等額本息的方式還月供的話，每月應(yīng)還9611.62元，其中月供中所償還的本金前期扣得少而后期扣得多，月供中的利息則呈現(xiàn)相反的趨勢(shì)。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，20年利息總額80.68萬(wàn)元，總支出的利息占貸款本金的比例居然高達(dá)80.68/150*100%=53.79%！

相比較還款期限30年來(lái)看，可以節(jié)省利息支出128.44-80.68=47.76萬(wàn)元。

等額本金還貸方式：

以例1中的條件為例，假設(shè)小王將還貸年限由30年改為20年，我們?cè)賮?lái)計(jì)算一下該模式下相關(guān)的利息成本。

經(jīng)計(jì)算，小王選擇等額本息的方式還月供的話，首次月供應(yīng)還12062.5元，以后月供呈現(xiàn)逐月下降的趨勢(shì)，最后一期償還月供6274.22元。其中月供中所償還的本金所有期數(shù)扣的金額一致，月供中的利息則呈現(xiàn)逐月下降的趨勢(shì)。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，20年利息總額70.04萬(wàn)元，總支出的利息占貸款本金的比例居然高達(dá)70.04/150*100%=46.69%！

相比較還款期限30年來(lái)看，可以節(jié)省利息支出104.92-70.04=34.88萬(wàn)元。

因此，在考慮房貸是“越短越好”還是“越長(zhǎng)越好”的問題上，在等額本息還貸方式下，縮短還貸期限節(jié)省利息支出要比等額本金還款方式效果更為明顯。

最后，筆者還要提醒大家注意這項(xiàng)優(yōu)惠政策：

“本人或者配偶單獨(dú)或者共同使用商業(yè)銀行或者住房公積金個(gè)人住房貸款為本人或者其配偶購(gòu)買中國(guó)境內(nèi)住房，發(fā)生的首套住房貸款利息支出，在實(shí)際發(fā)生貸款利息的年度，按照每月1000元的標(biāo)準(zhǔn)定額扣除，扣除期限最長(zhǎng)不超過240個(gè)月?！?/p>

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