樓市話山論見：原來是房貸利率差，引發(fā)異常“炒房熱”

日前，銀保監(jiān)會發(fā)布消息，多家銀行因“貸后管理不到位”接連被罰。其中民生銀行大連分行被罰50萬，建設(shè)銀行大連金普新區(qū)分行被罰20萬，平安銀行臺州分行被罰79萬，華夏銀行呼和浩特分行被罰30萬。

多種跡象表明“貸后管理不到位”與房地產(chǎn)有關(guān)。罰款款額最高的平安銀行，其處罰決定書中明確指出違規(guī)事實含“信貸資金被挪用于購房”。此外，建設(shè)銀行相關(guān)處罰決定書中亦有提及房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)問題。

貸款資金流向不明確，個人消費貸、抵押經(jīng)營貸流入房市或為重要原因。

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2020年底，中國社科院發(fā)布報告稱，疫情緩解后購房需求得到釋放，11月份313個城市有228個房價同比上升，其中東莞市同比增長率高達(dá)40.9%。炒房熱未被完全控制，一些城市出現(xiàn)貸款炒房亂象。

開年以來，多地金融監(jiān)管部門關(guān)注違規(guī)涉房資金，房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)升溫。

1月29日，上海銀保監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個人住房信貸管理工作的通知》，提出強(qiáng)化首付款資金真實性審查，防范消費類貸款、經(jīng)營性貸款違規(guī)流入個人住房貸款首付款資金，或通過偽造首付款支付憑證套取銀行貸款等行為。30日，北京銀保監(jiān)局表示將嚴(yán)查個人信貸資金違規(guī)流入房市。

此外，廣東、河北、重慶等多地皆對房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)發(fā)表講話，強(qiáng)調(diào)貸款集中度要求。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，由2020下半年延續(xù)至今，部分重要城市房地產(chǎn)市場持續(xù)的“炒房熱”，重要原因為個人信貸資金違規(guī)流入樓市。

利率倒掛催生泡沫

早在2020年4月，人民銀行深圳中支貨幣信貸處下發(fā)緊急通知，要求轄區(qū)內(nèi)商業(yè)銀行針對房抵經(jīng)營貸展開自查。隨后，深圳市中小企業(yè)局發(fā)文，稱騙取經(jīng)營貸財政貼息一旦被發(fā)現(xiàn)，將對責(zé)任單位及個人給予失信懲戒，涉嫌犯罪將移送司法機(jī)關(guān)。

春節(jié)前后，北京主管部門對樓市熱點成交區(qū)域展開排查，經(jīng)營貸資金流向中責(zé)任缺失、惡意違規(guī)的銀行機(jī)構(gòu)及助貸機(jī)構(gòu)都從重從嚴(yán)查處。據(jù)相關(guān)媒體報道，部分使用經(jīng)營貸購房者接到銀行催收電話，要求立即歸還信用貸款。

這類問題以前從未出現(xiàn)，如今卻頻頻爆發(fā)，或是多重因素下，房抵經(jīng)營貸與房貸利率倒掛所致。

疫情影響下，去年多地財政皆針對中小企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營貸財政貼息。當(dāng)年2月，廣州市發(fā)布通知稱，上半年發(fā)放的個人經(jīng)營性貸款，多行業(yè)在原利率水平上降低10%。北京諸多銀行房抵經(jīng)營貸利率下降至最低3.85%。

此外，房貸利率開始與公開參考價LPR掛鉤，以廣州為例，首期房貸利率為LPR上浮50-55基點，約5.2%左右。而與此同時，房貸經(jīng)營貸利率則通常在4.35%-4.75%之間。

可觀的利率差刺激了炒房者的投機(jī)心理，炒房熱使得泡沫愈發(fā)擴(kuò)大，最終將更多人拖入違規(guī)挪用經(jīng)營貸、消費貸的行列中。

嚴(yán)監(jiān)管下仍有人鋌而走險

目前風(fēng)聲緊，有可能會被查。

盡管公認(rèn)如此，但仍有業(yè)務(wù)員稱可“曲線”實現(xiàn)消費貸、經(jīng)營貸購房。據(jù)相關(guān)媒體調(diào)查，監(jiān)管加碼之下，部分貸款中介亦有辦法規(guī)避審查，鋌而走險。

為防控個人經(jīng)營貸款挪作他用，銀行通常會將款項打入借款人所營公司賬戶，而非其個人賬戶。為“曲線”規(guī)避，這些金融貸款、擔(dān)保公司為客戶提供的辦法主要有兩種：

辦法①客戶向金融貸款公司貸款進(jìn)行買房，隨后向銀行申請個人消費貸、抵押經(jīng)營貸來償還。

辦法②客戶委托金融擔(dān)保公司將銀行所批貸款提現(xiàn)，并匯入客戶提供的賬戶中。

兩種辦法皆可使銀行無法繼續(xù)追蹤，但皆需高額手續(xù)費、服務(wù)費。以報道中的兩家公司為例，第一種辦法所發(fā)放貸款若以先息后本方式償還，綜合年利率超12%，與經(jīng)營貸、房貸利率相比儼然已成“高利貸”。第二種辦法，公司一般收取貸款總額的2.5%左右服務(wù)費，若需要“買公司”或利用第三方收款賬戶收款，則需額外收取1萬元左右費用。

多重管控之下，經(jīng)營貸入樓市仍屢禁不止，如今或?qū)⒂瓉砀嗑唧w措施。

問題或?qū)⒌玫骄徑?/p>

各地近期皆推出具體舉措，多從經(jīng)營貸利率、額度、申請門檻、貸后審查以及購房準(zhǔn)入資格等角度入手。

據(jù)相關(guān)媒體報道，北京多家銀行上調(diào)個人經(jīng)營貸利率，提高準(zhǔn)入門檻。廣發(fā)銀行某貸款經(jīng)理稱：“此前利率可做到3.85%，如今已上調(diào)至4.95%”，同時他還表示，目前要求抵押房產(chǎn)證必須滿半年，公司法人、股東滿半年且需一年以上從業(yè)經(jīng)驗。

此外，杭州樓市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，加強(qiáng)住房限購，規(guī)定參與住房競拍者需符合限購政策，嚴(yán)格把關(guān)個人經(jīng)營貸及消費貸審查。而深圳市銀行業(yè)內(nèi)則傳出消息，住房抵押貸款評估將依據(jù)二手房成交參考價，降低評估價格，這意味著房抵經(jīng)營貸數(shù)額上的驟降。

申請房抵經(jīng)營貸購房，再將購入房抵押申請經(jīng)營貸，再購房，再抵押，如此循環(huán)導(dǎo)致多地房市呈現(xiàn)虛假火熱。隨著諸多舉措嚴(yán)格實施，這種違規(guī)騙貸的行為或?qū)⒂瓉斫K結(jié)。

3月2日，中國銀保監(jiān)會主席郭樹清在國新辦發(fā)布會上表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場泡沫化、金融化傾向強(qiáng)，許多人買房不為居住，而為投機(jī)、投資，這種行為是危險的，持有諸多房產(chǎn)一旦面臨市場下落，將對個人財產(chǎn)造成很大損失。

針對房地產(chǎn)貸款市場的未來，郭樹清則稱：“去年房地產(chǎn)貸款增速數(shù)年來首次低于各項貸款增速，這一成績來之不易。相信房地產(chǎn)問題會逐步得到好轉(zhuǎn)?！?/p>

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