樓市話山論見： 2021年，央行是中央調(diào)節(jié)中國經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵，央行每走一步都是重要的風(fēng)向標(biāo)。

央行是中央調(diào)節(jié)中國經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵，央行每走一步都是重要的風(fēng)向標(biāo)。

曾經(jīng)在2020年11月底，我就提醒過央行即將收縮資金。果然，如今央行緊縮就來了。

01、2021年新年伊始，央行在市場(chǎng)資金釋放方面出現(xiàn)了明顯的緊縮，兩個(gè)工作日就回籠了2700億元資金。

1月4日央行進(jìn)行逆回購操作200億元，不過數(shù)據(jù)顯示當(dāng)天有1600億元的逆回購到期，也就是說央行凈回籠了1400億元；1月5日，央行繼續(xù)收縮資金。央行進(jìn)行了100億元的逆回購操作，因?yàn)榻裉煊?400億元的逆回購到期，也就是說央行凈回籠1300億元。兩個(gè)工作日，央行總共實(shí)現(xiàn)了資金凈回籠2700億元。2020年中國經(jīng)濟(jì)受到疫情影響嚴(yán)重，為了刺激和拯救實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國家在資金釋放方面相比2019年有了比較大的寬松。2020年M2同比增速和2019年相比有了明顯的上漲。2019年的M2同比增速只在8%-9%之間徘徊，最高的是2019年12月同比增長8.7%。

而2020年從3月份開始就開始在10%-11.1%之間徘徊。當(dāng)時(shí)正是疫情肆虐后，中國經(jīng)濟(jì)未知性強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)急需恢復(fù)的時(shí)候，而釋放資金就是最快的方式。結(jié)果也很明顯，2020年中國的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)很快，前三季度中國的GDP增速同比增長0.7%，由負(fù)轉(zhuǎn)正。2020年的GDP數(shù)據(jù)還沒正式公布，不過國家發(fā)展改革委副主任兼國家統(tǒng)計(jì)局局長寧吉喆預(yù)計(jì)會(huì)有2%，是全球唯一在2020年實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)正增長的主要經(jīng)濟(jì)體。

02、2021年情況就不一樣了。中國的疫情已經(jīng)被控制，國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)也在快速發(fā)展。經(jīng)合組織預(yù)測(cè)中國的經(jīng)濟(jì)增長可能有8%左右。也就是說，2021年中央不再需要短時(shí)間內(nèi)刺激經(jīng)濟(jì)，相反國家還得控制資金的釋放以防風(fēng)險(xiǎn)。一方面2020年中國的資產(chǎn)價(jià)格，特別是房價(jià)出現(xiàn)了不少漲幅。根據(jù)社科院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報(bào)告（2020-2021）》，截至2020年11月份全國平均房價(jià)10071元/平方米，同比增長7.9%。另一方面中國的杠桿率有了明顯的抬升。2021年降杠桿、除風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)是國家的重頭戲之一。特別是房地產(chǎn)業(yè)，2020年12月份銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清曾經(jīng)說過，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀?！?。中央一定會(huì)在房地產(chǎn)方面開刀。最近最強(qiáng)的一刀就是2020年12月31日央行發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。通知為房地產(chǎn)貸款規(guī)模設(shè)置了兩道紅線，分別是房地產(chǎn)貸款占比上限和個(gè)人住房貸款占比上限。

整體來說就是銀行在發(fā)放貸款的時(shí)候不能超過設(shè)定上限線，而且銀行等級(jí)越小，能夠發(fā)放的房地產(chǎn)相關(guān)貸款占比越受限制。第一檔大銀行大部分沒有超上限，受影響不大，新規(guī)主要影響的是第二檔到第五檔的銀行。這次的新規(guī)，和2020年中央嚴(yán)控房企融資設(shè)下的“三條紅線”異曲同工，都是為了避免房地產(chǎn)貸款的迅速膨脹。

03、那么從央行最近的動(dòng)向，對(duì)個(gè)人有什么啟示？

第一：想要在2021年貸款買房的，趁早買。

很多人可能不明白，不是房企變得更難了嗎？為什么還要趁早買。要知道，2021年中央的貨幣政策和財(cái)政政策擴(kuò)張力度減弱，而且現(xiàn)在房地產(chǎn)還是中國的經(jīng)濟(jì)支柱，中國的經(jīng)濟(jì)增長需要樓市來支撐。

因此就算是有了房地產(chǎn)貸款占比上限和個(gè)人住房貸款占比上限新規(guī)，也不會(huì)導(dǎo)致整個(gè)樓市房價(jià)下跌。另外在個(gè)人住房貸款占比上限新規(guī)的影響下，個(gè)人貸款買房在征信等方面的要求也會(huì)高一些。而且每一家銀行每一年的貸款額度其實(shí)是差不多固定的，越是到年末銀行可貸款的額度越少，放款要求也會(huì)變嚴(yán)格。如果你本身就需要在今年買房，拖到年尾可能貸款難度會(huì)變得更大。

第二：買房還是要盡量選擇大開發(fā)商。

2021年1月5日，財(cái)聯(lián)社報(bào)道最近住建部召集重點(diǎn)房企舉行座談會(huì)，與會(huì)的房企除了去年參與融資新規(guī)的試點(diǎn)房企還有沒有參與試點(diǎn)的房企，融資“三條紅線”試點(diǎn)有望擴(kuò)圍。如果“三條紅線”擴(kuò)圍至整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，再加上今年央行在資金上的收緊以及央行對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)融資占比上限的規(guī)定，那么最驚慌的應(yīng)該就是小房企了。因?yàn)檎麄€(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)都是高杠桿，快周轉(zhuǎn)。小開發(fā)商儲(chǔ)備資金的體量本身就小，項(xiàng)目少也難融資。在中央對(duì)商業(yè)銀行的融資管控之后，銀行而且會(huì)更加傾向于大開發(fā)商，放貸難度必然會(huì)提升。

大銀行，小開發(fā)商本身就難拿到貸款，如今等級(jí)小的銀行受到的房地產(chǎn)貸款占比限制又大，拿到貸款的難度也加大了。可以預(yù)見的是2021年將會(huì)是小開發(fā)商異常煎熬的一年。

小開發(fā)商融資難度加大，在融資、拿地、建房、賣房、融資......鏈條上，如果融資方面出現(xiàn)了資金斷裂，那么就容易產(chǎn)出爛尾盤。樓盤爛尾是買房人最怕的事情了，運(yùn)氣好就有其他企業(yè)接手再建，運(yùn)氣不好就等個(gè)十幾二十年都了無音訊。選擇知名一點(diǎn)的大房企可以減少買到爛尾樓的概率。

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