樓市話山論見：地產(chǎn)行業(yè)進入存量時代，文旅和康養(yǎng)成房企新突破點

2020年是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生巨變的一年?！叭兰t線”的出臺讓房地產(chǎn)行業(yè)融資驟然收緊，降負債和促進銷售回款成為了首要任務。此外，告別了野蠻生長時代之后，房地產(chǎn)行業(yè)進入到了存量時代，文旅和康養(yǎng)則成為了房企新的突破點。

金融監(jiān)管力度增強

對于房企而言，2020年遇到一個新的變化，同時也是新的考驗。2020年8月份，有關部門召開會議表示，將對房地產(chǎn)融資出臺“三道紅線”。隨后，在2020年12月31日，央行頒布了《建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度》。其中，制度明確指出了房地產(chǎn)貸款占比與個人住房貸款占比管理上限。不得不說，兩個制度的出臺均是體現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)金融監(jiān)管力度增強這一趨勢。疫情之后，中國銀根放松，但資金集中流入了房地產(chǎn)行業(yè)。2020年前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長了5.6%，增速比2020年上半年提高了3.7個百分點。房地產(chǎn)用來住的部分是實體經(jīng)濟，用來炒的部分是虛擬經(jīng)濟。而對屬于實體經(jīng)濟的房地產(chǎn)要繼續(xù)支持，改善老百姓的居住條件。但是對于任何的房地產(chǎn)金融炒作現(xiàn)象則需要通過房地產(chǎn)長效機制得到解決。因此，涉及到房地產(chǎn)金融的集中度管理則同樣是為了達到這個目的，讓更多的資金投向科技創(chuàng)新和實體經(jīng)濟。

文旅地產(chǎn)邁入發(fā)展期

行業(yè)進入存量時代之后，不少企業(yè)在尋求新的增長基點。著名經(jīng)濟學家、國務院發(fā)展中心資源與環(huán)境政策研究所副所長李佐軍認為，房地產(chǎn)業(yè)面臨著新的發(fā)展格局，房企也將迎來新的發(fā)展機遇。近兩年，政策鼓勵文旅消費、康養(yǎng)消費等，其也為房企提供了發(fā)展關聯(lián)產(chǎn)業(yè)的機遇。此外，房企在布局多元化業(yè)務時，也要形成細分賽道的護城河。但同時，房企若進入文旅業(yè)，也需要新的玩法。如今，文旅產(chǎn)業(yè)正在邁入高質量發(fā)展階段，對項目運營也提出了新要求?！斑^去的地產(chǎn)開發(fā)是通過開發(fā)建設、城市規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)品規(guī)劃來實現(xiàn)的。轉型之后，對于文旅而言更重要的則是內容以及運營的需求。”

康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)鏈逐步成型

對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，傳統(tǒng)的房企面臨的另一個機遇是康養(yǎng)。數(shù)據(jù)顯示，截至2020年，中國的老年人口已經(jīng)達到了2.55億人次，其為康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了基礎。與此同時，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的運營模式、商業(yè)模式、政策紅利都在發(fā)生變化，這也促使了康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)需要與時俱進。中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)迎來的新變局。首先，由于我國人口老齡化的程度在持續(xù)增長，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的規(guī)模發(fā)生了變化。其次，目前，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式類型較多，但普遍是重開發(fā)而輕運營。最后，盡管各類政策不斷出臺，但實質上養(yǎng)老用地的土地屬性仍然比較稀缺。那么，房企在入局康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)時需要注意哪些方面？不同于地產(chǎn)開發(fā)，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)離不開精細化運營，需要逐步形成產(chǎn)業(yè)鏈。養(yǎng)老社區(qū)必須要創(chuàng)需運營，對客戶、員工以及服務上的人流、物流、車流的動線配置均有較高的要求，這是非常精細化的過程，應該像做芯片一樣做養(yǎng)老社區(qū)。

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